Kentsel dönüşüm. Bina stoğunun yenilenmesi, vatandaşın güvenli evlerde yaşaması için devletin yaptığı bir düzenleme. Can güvenliği için kesinlikle gerekli. Belli ki bu depremi mutlaka yaşayacağız. Ama gelen haberler müteahhitlerin artık bu işe girişirken yoğurdu üfleyerek yediğini ortaya koyuyor. 

Öncelikle, Bağdat Caddesi gibi en pahalı ve lüks semtlerde kentsel dönüşüm bir furya halinde başladı. Fikirtepe de Cadde’ye yakınlığı yüzünden çok talep gördü. Neredeyse cadde civarındaki tüm müsait binalar yıkıldı, inşaat haline döndü. Sadece Cadde değil tabii ki. Tüm yüksek rant değerine sahip semtler aynı şekilde ele alındı. Yapılan yeni dairelerden bir milyon doların altında satılan neredeyse hiç yok. Ama madalyonun diğer yüzünde ise rant geliri az, düşük fiyata daire satılan bölgeler garip kaldı. 

Öncelikle neden böyle oldu. Ben de müteahhitlere sordum. Şimdi onların ağzından aktarayım:

Kentsel dönüşüm yasası ilk çıktığında parsel büyüklüğü ne olursa olsun üzerinde eğer eski bir yapı varsa tüm arsa kentsel dönüşüme sokuluyordu.  

Bir parsel kentsel dönüşümüne girdiğinde belediyeye ait ruhsat ve iskân harçlarının tümünden muaftı.

Tapuda yapılan bütün işlemler ve tapu alım satım işleri de aynı şekilde vergiden muaftı.

Önce hiçbir yasa değişikliği olmadan vergi dairelerinin yazıları ile tapudaki harç muafiyeti kalktı. Ardından belediyelerin baskısı ile yönetmelik değişikliği geldi.

Belediyeler gelir kaybına uğradıklarını öne sürüyorlardı. Bunun için getirilen yeni sisteme göre diyelim ki 20 daire yıktınız yerine 30 daire yaptınız. Eskiden tümünde harç ödemezken artık 10’unda ödemeye başladınız.

Ancak kimi belediyeler buna bile uymadı. “Ben anlamam kardeşim. Tümünden ruhsat ve iskân harcı alırım” dedi.  Belediyeler böyle davranınca maliyete bir yük daha bindi.

Şu anda kentsel dönüşümden dolayı hiçbir muafiyet kalmadı. Yalnızca 800 lira kira yardımı. Onda da zaten evinden çıkan vatandaş 3 bin lira kira istiyor. Müteahhit aradaki farkı kendi veriyordu.

İkinci sınıf yani lüks olmayan bir inşaatın metrekare maliyeti bin 200 lira. Bunun yanı sıra metrekare başına yaklaşık 200 lira da belediye harçları var. Tapu harcı ise metrekare başına 150-200 lira tutuyor. Görünmeyen masrafları ile birlikte metrekare maliyeti bin 700 lirayı buluyor.

Rant getirisi düşük semtlerde inşaat yüzde 50 üzerinden alınıyor. Bu durum Bağdat Caddesi gibi lüks yerlerde ise yüzde 80’lere varıyor. Dolayısıyla masrafın çıkması için dairelerin çok pahalı satılması gerekiyor. Orta ve alt semtlerde ise yüksek fiyata daire satmak mümkün değil. 

Gördüğünüz gibi 17 Ağustos’un yıl dönümündeki durumumuz bu. Belli ki bu işin süratle yeniden ele alınması gerekiyor. 

Not: Başlıktaki Bağdat Caddesi ve Bayrampaşa isimlerini sadece rant farkı olan semtleri temsil etmek için kullandım.