EKSPERLER NE YAPMAYA ÇALIŞIYOR?

Yusuf DİNÇ 19 Eki 2021

Türkiye'de uzunca süredir gayrimenkul değerleme hizmetinin SPK lisanslı uzmanlarca verildiği hatta finans kesiminin kredi ve teminat işlemlerinde sadece yetkili değerleme kuruluşlarınca rapor düzenlenebileceği çoklarının malumudur.

Türkiye’de uzunca süredir gayrimenkul değerleme hizmetinin SPK lisanslı uzmanlarca verildiği hatta finans kesiminin kredi ve teminat işlemlerinde sadece yetkili değerleme kuruluşlarınca rapor düzenlenebileceği çoklarının malumudur.

Bu uygulama ilk tanıtıldığı günden itibaren piyasa tarafından müspet bulunduğu gibi tecrübenin gerçek bir rahatsızlık oluşturduğu da söylenemez. Eksperler en başından itibaren incelemeye konu gayrimenkulleri piyasa değerlerinin yüzde 20 altında değerleyegelmişlerdir. Büyük sapmalar standart dışı mülklerde nadiren karşılaşılan hallerdir.

Fakat son dönemde gördüklerimiz ve duyduklarımız hayret uyandıran cinsindendir denebilir.

Hayretin nedeni eksper raporlarının her biri diğerinden beter üç karakteristik sergilemeye başlamasıdır. Bunlar belirli bir strateji öğretisine benzer şekilde aşağıdaki gibi derlenebilir;

·         Ortalama gayrimenkuller en iyi ihtimalle yüzde 50 düşük fiyatla değerlenir

·         Ortalama üstü gayrimenkuller piyasa değerlerinin y üzde30’u kadar eksper değeri bulur

·         Üst segment gayrimenkullerin değerlemesi ise piyasa fiyatının ancak yüzde 20’si seviyesinde kalır.

Gerçekten sistematik stratejilerle bu değerlemeler gerçekleşiyorsa hem rapor muhataplarının hem de lehtarlarının rahatsız edilmesinin faydasını bulmak zordur.

Çünkü mevcut stratejilerin sonucu olarak gayrimenkullerin büyük fiyat adımlarına rağmen iki sene önceki piyasa değerlerinin de gerisinde değerleniyor olması ister istemez şüphe uyandıran bir durum olarak değerlendirilmektedir ki çoğu standartlaşan, fiyatları dijitalde oluşan gayrimenkullerin değerini tayin etmek bulmaca çözmeye benzemez.

Asıl sorun ise kredi işlemlerine konu gayrimenkullerin raporlarla oluşan düşük teminat değerleri nedeniyle kredi genişlemesinin artan maliyetler karşısında aciz kalmasıdır. Çoğu ticarethane operasyonel giderlerini karşılamada dahi bankalara sundukları teminatlarla ihtiyaçları olan kredi imkânına ulaşamaz durumdalar. Girdi maliyetleri artarken kredi limitlerinin olması gerektiği gibi genişlememesi problem doğurmaya doğru yaklaşıyor.