Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik", Resmi Gazete’de yayımlanarak resmen yürürlüğe girdi. İnşaat ve gayrimenkul sektöründe uzun süredir beklenen düzenleme, özellikle şehir merkezlerindeki ofis yoğunluğunu azaltmayı ve konut arzını artırmayı hedefliyor. Yeni yönetmelikle birlikte ofislerin konuta dönüştürülmesinden asansör zorunluluğuna, yarım kalan projelerin akıbetinden bahçe düzenlemelerine kadar birçok kritik başlıkta köklü değişikliklere gidildi.
Ofislere Konut Vizesi: %60 Sınırı ve 2027 Detayı
Yeni yönetmeliğin getirdiği en dikkat çekici düzenleme, ticari alanların konut kullanımına açılması oldu. İmar planında konut yapılmasına izin verilen ancak ofis veya büro ruhsatıyla inşa edilen yapılar, belirli şartlar dahilinde konuta çevrilebilecek.
Buna göre, binaların toplam kullanım alanının yüzde 60’ını geçmeyecek şekilde tadilat yapılabilecek. Mülk sahiplerinin bu dönüşümden yararlanabilmesi için yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 1 yıl içinde tadilat ruhsatı işlemlerini sonuçlandırması gerekiyor. Şartları karşılayan yapılar için son dönüşüm tarihi ise 1 Temmuz 2027 olarak belirlendi.
İnşaat Alanlarında Yüzde 60 Taban Alanı Esnekliği
Müteahhitleri ve arsa sahiplerini yakından ilgilendiren bir diğer hamle ise Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) kurallarında yapıldı. İmar planlarında aksi belirtilmedikçe yüzde 40 olarak uygulanan arsa oturum oranı, yeni kurallarla esnetildi. Kat adedi ve yapı yaklaşma mesafesi gibi kriterler saklı kalmak ve toplam inşaat hakkını (KAKS) aşmamak şartıyla, binaların taban alanı oturumu yüzde 60’a kadar çıkarılabilecek.
Asansör Kriterleri Değişti: 3 Kata Boşluk, 4 Kata Zorunluluk
Ulaşılabilirlik standartlarını artırmayı hedefleyen yeni kurallar, asansör mevzuatını da yeniden şekillendirdi. Tek müstakil evlerin muaf tutulduğu yeni sisteme göre;
Bodrum kat dahil olmak üzere 3 katlı binalarda gelecekte asansör kurulabilmesi için asansör yeri bırakılması zorunlu hale getirildi.
4 kat ve üzerindeki tüm binalarda ise asansör yapılması tamamen mecburi oldu.
Ayrıca, binanın bodrum katında daire, dükkan, sığınak veya depo gibi ortak bir kullanım alanı bulunuyorsa, asansörün mutlaka bodrum kata kadar inmesi gerekecek. Mevcut 3 katlı müstakil ev sahipleri ise belediyeden onay almak kaydıyla evlerinin içine engelli platformu veya asansör ekleyebilecek.
Sosyal Alanlar ve Bahçe Düzenlemeleri Emsal Dışı Kaldı
Yeni imar yönetmeliği, binalardaki sosyal ve estetik alanların genişletilmesini de teşvik ediyor. Bu kapsamda, bahçelere yapılacak ve yüzme amacı taşımayan görsel süs havuzları ile kamelyalar (pergola), bahçe yüzölçümünün yüzde 20’sini geçmediği sürece toplam inşaat hakkından (emsal) düşülmeyecek.
Benzer şekilde umumi binalarda yer alan ve ticari kazanç amacı gütmeyen çocuk oyun ve bakım alanları, mescitler, otoparklar ve çatılarda bulunan açık ortak teraslar da emsal hesaplamalarına dahil edilmeyecek.
Yarım Kalan İnşaatlara İki Yıllık Deprem ve Enerji Kriteri
Ruhsat süresi dolan ve inşaatı yarım kalan projeler için de denetimler sıkılaştırılıyor. Ruhsat alındıktan sonraki 2 yıl içinde yapımına başlanmış olan binaların yenileme sürecinde; deprem, yangın, yalıtım ve enerji verimliliği konularında güncel mevzuat kuralları aranacak. Diğer teknik konularda ise eski kurallar geçerli olmaya devam edecek. Ancak ruhsat alınmasına rağmen 2 yıl boyunca çivi dahi çakılmayan projeler tüm haklarını kaybedecek ve sıfırdan, tamamen bugünün güncel mevzuatına göre ruhsatlandırılacak.
Eski Binaların Esaslı Tadilatına İmar Kolaylığı
Hali hazırda yapı kullanma izni (iskan) almış mevcut binaların yenilenmesi ve tadilatı da kolaylaşıyor. Mevcut binalarda gerçekleştirilecek büyük çaplı tadilatlarda, yapının taşıyıcı sistemine zarar verilmemesi ve yangın, deprem, yalıtım önlemlerinin alınması şartıyla, binanın ilk inşa edildiği dönemdeki eski yönetmelik hükümleri uygulanabilecek. Bu sayede eski binaların modernizasyon süreçlerindeki bürokratik engellerin azaltılması hedefliyor.
