Hazine ve Maliye Bakanlığı, gayrimenkul satışlarında düşük bedel gösterilerek vergi kaçırılmasının önüne geçmek için yeni bir denetim süreci başlattı. Gerçek satış bedelini gizleyenler hem vergi cezası hem de faiz ödemek zorunda kalacak.
Tapu işlemlerinde vergi kaçırma dönemi sona eriyor
Gayrimenkul sektöründe uzun süredir gündemde olan “eksik bedel beyanı” uygulamasına karşı devlet kapsamlı bir adım attı. Hazine ve Maliye Bakanlığı, tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin gizlenerek düşük gösterilmesiyle oluşan vergi kaybını önlemek amacıyla yeni bir denetim sistemini devreye aldı.
Bu yeni uygulama ile birlikte, satış bedelini olduğundan düşük gösteren alıcı ve satıcılar hem para cezası hem de gecikme faizi ile karşılaşacak.
Bakanlık büyük veriyle piyasa değerlerini analiz edecek
Geliştirilen yeni denetim modeli, büyük veri analizi ve yapay zekâ destekli yazılımlar sayesinde tapuda bildirilen satış fiyatı ile gerçek piyasa fiyatı arasındaki farkı tespit edebilecek kapasiteye sahip. Bu sistemle, özellikle büyükşehirlerde sıkça rastlanan düşük bedelli satışlar otomatik olarak işaretlenip denetim altına alınacak.
Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilileri, bu uygulamanın hem devletin vergi gelirlerini artırmak hem de gayrimenkul piyasasındaki kayıt dışılığı azaltmak için hayata geçirildiğini belirtiyor.
En çok zarar tapu harçları ve gelir vergisinde yaşanıyor
Tapu işlemleri sırasında ödenen tapu harcı, satış bedelinin %4’ü oranında alıcı ve satıcı arasında eşit şekilde paylaşılarak ödeniyor. Ancak satış bedeli düşük gösterildiğinde bu harç da olması gerekenden düşük hesaplanıyor. Böylece hem tapu harcı hem de değer artış kazancı vergisi (gelir vergisi) eksik ödenmiş oluyor.
Bu durum kamuya ciddi oranda vergi kaybı yaratırken, gayrimenkul piyasasında da adaletsiz bir fiyat yapısı oluşmasına neden oluyor.
Geriye dönük incelemeler de başlatıldı
Bakanlık sadece yeni işlemleri değil, geçmiş yıllara ait tapu işlemlerini de incelemeye aldı. e-Devlet üzerinden beyan edilen tapu satış bedelleri ile bölgedeki ortalama piyasa değerlerinin karşılaştırılmasıyla şüpheli işlemler tespit ediliyor.
Bu tespitlerin ardından mükelleflere vergi cezası bildirimleri gönderiliyor ve eksik beyan edilen tutarlar hem ceza hem de gecikme faizi ile tahsil ediliyor.
Cezalar ne kadar olacak?
Tapu işlemlerinde gerçek bedelin gizlenmesi halinde uygulanacak yaptırımlar şu şekilde olacak:
Eksik ödenen tapu harcı ve gelir vergisi tamamlanacak.
%25’ten başlayan özel usulsüzlük cezaları uygulanacak.
Aylık bazda gecikme faizi işlenecek.
Beyan edilen tutarın düşük olduğunun tespiti durumunda hem alıcı hem de satıcı müteselsilen sorumlu tutulacak.
Örneğin, 5 milyon TL değerinde bir konutun 2 milyon TL olarak beyan edilmesi halinde devlet hem 3 milyon TL’lik vergi kaybı yaşıyor hem de taraflara bu fark üzerinden ceza uyguluyor.
Gayrimenkul danışmanları da sorumlu tutulacak mı?
Yeni uygulamayla birlikte yalnızca alıcı ve satıcı değil, satış sürecinde aracı olan emlak ofisleri ve gayrimenkul danışmanları da sorumluluk altına giriyor. Vergi kaçırmaya bilerek ya da bilmeyerek aracı olan kişilere de cezai işlem uygulanabileceği ifade ediliyor.
Bakanlık, özellikle portföy yöneticilerinin satış sürecine dair belgeleri eksiksiz saklaması ve gerçek piyasa değeri üzerinden işlem yapılmasını sağlamakla yükümlü olduklarını hatırlattı.
Tapuda gerçek bedel beyan etmenin faydaları neler?
Vatandaşların çoğu, daha az harç ödemek amacıyla tapuda düşük bedel göstermeyi tercih ediyor. Ancak bu durum sadece vergi cezası riski doğurmakla kalmıyor; ileride gayrimenkulün tekrar satışı ya da miras, boşanma gibi durumlarda mağduriyet yaşanmasına da neden olabiliyor.
Gerçek bedel üzerinden tapu işlemi yapmak:
Satışta şeffaflık sağlar.
İleride değer artış kazancı vergisinin doğru hesaplanmasına katkı sunar.
Miras, icra, ipotek gibi hukuki süreçlerde hak kaybını önler.
Yasal ceza ve faizle karşılaşma riskini ortadan kaldırır.
Uzmanlar uyarıyor: Şeffaflık kazandırır, cezadan kurtarır
Gayrimenkul ve maliye uzmanları, vatandaşları bu konuda uyararak “Bugün ödenecek 50 bin TL’lik bir harçtan kaçınmak için beyanı düşük göstermek, ileride yüz binlerce liralık cezayla karşılaşmaya neden olabilir. Ayrıca beyan eksikliği, gelecekte hukuki davalarda kişinin aleyhine kullanılabilir” ifadelerini kullandı.
Özellikle yüksek değerli mülklerde bu tür risklerin daha büyük sonuçlara yol açtığı vurgulanıyor.
e-Devlet üzerinden beyan kontrolü yapılabiliyor
Vatandaşlar, geçmiş tapu işlemlerinde beyan ettikleri satış bedellerini e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü menüsünden kontrol edebiliyor. Şüpheli bir durumla karşılaşmaları halinde vergi dairelerine başvurarak düzeltme talebinde bulunabiliyorlar.
Bakanlık, bu sistemin önümüzdeki dönemde otomatik uyarı mekanizması ile geliştirileceğini ve kullanıcıların düşük beyan konusunda uyarılacağını açıkladı.
