Emsal Hesaplarında Yeni Dönem: "Süs Havuzu" İlk Kez Mevzuatta
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişikliklerle birlikte, Türk imar mevzuatına ilk kez "süs havuzu" tanımı eklendi. Yapılan yeni tanıma göre süs havuzları; suyun estetik ve görsel amaçlarla hareketlendirildiği, kesinlikle yüzme amacıyla kullanılmayan ve mimari bütünlüğü tamamlayan yapılar olarak kabul edilecek.
Yeni dönemde, bahçe peyzajının bir parçası olarak tasarlanan pergola ve süs havuzlarının, belirlenen diğer açık alan kullanımlarıyla birlikte bahçe yüzölçümünün yüzde 20’sini geçmeyen kısmı artık emsal hesabı dışında tutulacak. Bunun yanı sıra; giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma kat boşlukları ile kullanılmayan teras çatılara yönelik kurallar da emsal hesabı kapsamında yeniden düzenlendi.
Ayrık veya blok nizam yapılaşmanın geçerli olduğu bölgelerde, yerel imar planlarında aksine bir hüküm yoksa taban alanı katsayısının (TAKS) yüzde 40’ı geçememe kuralı korundu. Ancak TAKS oranı net olarak belirlenmemiş parsellerde, yapı yaklaşma mesafeleri baz alınarak yeni üst sınırlar çizildi. Bu doğrultuda, belirli şartların karşılanması kaydıyla TAKS oranının yüzde 60’ı aşmaması hedefleniyor.
Ortak Alanlara Muafiyet Ayarı: Tek bir bağımsız bölümden oluşsa dahi umumi bina niteliği taşıyan yapılarda; ticari amaç gütmeyen çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilat yapıları, otoparklar ile son katın üzerindeki işlevsiz teras çatılar emsal hesabında "ortak alan" statüsünde değerlendirilerek muafiyet kazanacak.
Asansör Zorunluluğunda Kat Sınırı Yenilendi
Yeni yönetmelik, binalardaki asansör zorunluluğuna da netlik kazandırdı. Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar hariç tutulmak üzere; bodrum kat da dahil olmak üzere bağımsız bölümü, ortak alanı veya eklentisi bulunan 3 katlı binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansörün inşa edilmesi zorunlu kılındı. Bu kat sayılarının altındaki binalarda ise asansör yapımı tamamen isteğe bağlı olacak.
Asansör yapılması mecburi olan binalarda, bu sistemlerin bodrum katlar da dahil tüm katlara hizmet vermesi gerekecek. Ancak içinde hiçbir bağımsız bölüm, ortak alan ya da eklenti barındırmayan kör bodrum katlara asansör indirilmesi zorunluluğu kaldırıldı.
Eski müstakil konut sahiplerine de bir müjde var: Mevzuata uygun yapılmış, bodrum hariç 3 katı geçmeyen ve tek bağımsız bölümlü mevcut müstakil evlerde, taşıyıcı sisteme zarar vermemek ve fenni mesuliyetleri üstlenmek şartıyla bina içine asansör veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma platformları kurulabilmesine izin verilecek.
Ruhsat Yenilemede "Güncel Mevzuat" Kriteri
Yapı ruhsatlarının yenilenme süreçleri de sıkı kurallara bağlandı. Ruhsat alındığı tarihten itibaren 2 yıl içinde inşaatına başlanmış ancak süresi içinde tamamlanamadığı için yeniden ruhsat alınması gereken yapılarda; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile çevre ve enerji verimliliği konularında tamamen güncel mevzuat hükümleri aranacak. Yapının diğer teknik detaylarında ise ilk ruhsat tarihindeki eski mevzuat esas alınabilecek.
Eğer bir yatırımcı ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaata hiç başlamamışsa, bu yapılar için eski haklar tamamen düşecek ve yürürlükteki en güncel plan ve mevzuata göre sıfırdan ruhsat düzenlenmesi gerekecek.
Eski Yapılara Tadilat Esnekliği ve Ofislerin Konuta Dönüşümü
Yönetmeliğe eklenen geçici maddelerle, mevcut yapı stokunun dönüşümü ve piyasadaki arz-talep dengesi için önemli adımlar atıldı. Yönetmelikten önce yapı kullanma izni (iskan) almış binalarda; emsal, kullanım amacı, arsa payı ve yapı yaklaşma mesafelerini ihlal etmemek ve taşıyıcı sistemi riske atmamak kaydıyla yapılacak esaslı tadilatlar, binanın ilk ruhsat tarihindeki yönetmeliğe göre tamamlanabilecek. Ancak bu tadilatlarda güncel yangın, deprem ve enerji verimliliği tedbirlerinin alınması zorunlu olacak.
En dikkat çeken düzenlemelerden biri ise ofis binalarına yönelik oldu. İmar planında konut alanı olarak ayrılan yerlerde inşa edilmiş ve ofis/büro ruhsatı almış yapılarda kullanım amacı değiştirilebilecek. Parseldeki toplam konut oranının yüzde 60’ı geçmemesi şartıyla, ofis nitelikli bağımsız bölümler için bu yönetmeliğin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvurulması halinde konuta dönüşüm tadilat ruhsatı verilebilecek.
Son olarak; yönetmelik yürürlüğe girmeden önce resmi başvurusu yapılmış projeler, kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi imzalanmış binalar ve kamu kurumlarının ihale kararı aldığı projeler bu yeni kısıtlamalardan muaf tutularak eski hükümlerle yoluna devam edebilecek.
