Türkiye’de son yıllarda artan kira uyuşmazlıkları, tahliye taahhüdü, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, kiracının baskı iddiası, Yargıtay kararları ve icra takibi süreci gibi konuları yeniden gündeme taşıdı. Resmi Gazete’de yayımlanan son karar ise hem kiracıları hem de ev sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir içtihat niteliği taşıyor.
Filyos’ta bulunan bir konut için 15 Mayıs 2022 tarihinde taraflar arasında kira sözleşmesi imzalandı. Sözleşmeden bir gün sonra kiracı, taşınmazı 15 Mayıs 2023 tarihinde boşaltacağını belirten yazılı bir tahliye taahhütnamesi verdi. Sürenin dolmasına rağmen konut boşaltılmayınca ev sahibi 17 Mayıs 2023’te tahliye talebiyle icra takibi başlattı. Kiracının itirazı üzerine süreç yargıya taşındı.
Yerel Mahkeme Neden Davayı Reddetti?
Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının savunmasını dikkate alarak davayı reddetti. Kiracı, tahliye taahhütnamesini baskı altında imzaladığını, özgür iradesiyle hareket etmediğini ileri sürdü.
Mahkeme, kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin art arda düzenlenmiş olmasını şüphe unsuru olarak değerlendirdi. Bu zamanlamanın kiracı üzerinde baskı oluşturabileceği kanaatine vararak ev sahibinin talebini kabul etmedi.
Bu karar, uygulamada sıkça tartışılan “kira sözleşmesi ile aynı gün veya hemen sonrasında imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?” sorusunu yeniden gündeme getirdi.
Dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne Taşındı
Yerel mahkemenin ret kararının ardından Adalet Bakanlığı, kararın usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle kanun yararına bozma talebinde bulundu. Dosya, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi.
Yargıtay, yaptığı incelemede önemli bir noktaya dikkat çekti. Kararda, kira ilişkisinin kurulmasının ardından verilen tahliye taahhütnamesinin kural olarak kiracının serbest iradesiyle verilmiş sayılması gerektiği vurgulandı.
Daire, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlendiğini ve bu aşamada kiracılık ilişkisinin zaten kurulmuş olduğunu belirtti. Bu nedenle, sırf zamanlama gerekçesiyle belgenin geçersiz kabul edilmesinin hukuka uygun olmadığı ifade edildi.
Tahliye Taahhüdü Geçerli Mi? Yargıtay Ne Diyor?
Yargıtay kararında öne çıkan en önemli başlık, ispat yükü oldu. Kiracının, tahliye taahhütnamesini baskı altında imzaladığı yönündeki iddiasını somut delillerle kanıtlaması gerektiği belirtildi.
Ayrıca kararda, belgedeki düzenleme tarihinin sonradan yazıldığı iddiasının da eş değer nitelikte başka bir belgeyle ispat edilmesi gerektiği ifade edildi. Yani yalnızca sözlü beyan ya da soyut iddia, tahliye taahhüdünün geçersiz sayılması için yeterli görülmedi.
Bu yaklaşım, uygulamada kiracıların sıklıkla başvurduğu “baskı altında imzaladım” savunmasının tek başına sonuç doğurmayacağını ortaya koydu.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Şartlarda Geçerli Sayılır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekiyor. Bunların başında belgenin yazılı olması ve belirli bir tahliye tarihini içermesi geliyor.
Yargıtay içtihatlarına göre tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve kiracılık ilişkisi kurulmuşken verilmesi gerekiyor. Aksi halde, sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler çoğu zaman geçersiz kabul edilebiliyor.
Ancak bu dosyada olduğu gibi kira sözleşmesinden bir gün sonra verilen taahhütnamenin, tek başına zamanlama nedeniyle geçersiz sayılmayacağı yönünde değerlendirme yapıldı.
İcra Takibi Süreci Nasıl İşliyor?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin dolması halinde ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde dava açmak yerine doğrudan icra takibi yoluna gidebiliyor. Kiracı, kendisine gönderilen ödeme veya tahliye emrine itiraz ederse süreç yargıya taşınıyor.
Bu dosyada da ev sahibi 17 Mayıs 2023’te icra takibi başlattı. Kiracının itirazı üzerine uyuşmazlık mahkemeye taşındı ve ardından Yargıtay incelemesine konu oldu.
Karar Emsal Niteliğinde Mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, benzer nitelikteki kira uyuşmazlıkları açısından yol gösterici nitelik taşıyor. Özellikle baskı iddiasının ispatı, tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi, kira sözleşmesi sonrası imza gibi başlıklarda mahkemelere önemli bir çerçeve sunuyor.
Karar, tahliye taahhüdünün geçersiz sayılabilmesi için somut ve güçlü deliller gerektiğini açık biçimde ortaya koyuyor. Bu yönüyle hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından dikkatle incelenmesi gereken bir içtihat olarak değerlendiriliyor.
Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Kritik Uyarı
Uzmanlar, kira sözleşmesi sürecinde imzalanan her belgenin dikkatle okunması gerektiğine işaret ediyor. Özellikle tahliye taahhütnamesi gibi doğrudan barınma hakkını etkileyen belgelerde tarih, imza ve içerik detayları büyük önem taşıyor.
Ev sahipleri açısından ise tahliye taahhüdünün usule uygun şekilde alınması, ileride yaşanabilecek hukuki ihtilafların önüne geçebiliyor. Aksi halde yıllarca sürebilecek davalar ve mağduriyetler gündeme gelebiliyor.
Yargıtay’ın son kararı, kira hukukunda dengeleri yeniden tartışmaya açarken, “tahliye taahhüdü geçerli mi, baskı iddiası nasıl ispatlanır, icra takibi nasıl başlatılır?” sorularını bir kez daha kamuoyunun gündemine taşıdı.
