Kira uyuşmazlıklarında mahkemelerin sıklıkla uyguladığı "5 yıl dolmadan hak ve nesafet indirimi/artırımı uygulanamaz" kuralına Yargıtay'dan ezber bozan bir yorum geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yakın bir tarihte yenilenmiş olsa bile, eğer belirlenen bedel güncel piyasa rayicinin belirgin şekilde altında kalmışsa, ilk sözleşme tarihinin dikkate alınarak 5 yıl dolmadan da kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Karar, özellikle enflasyon karşısında eriyen kira gelirlerini korumak isteyen mülk sahipleri açısından kritik bir emsal teşkil ediyor.
2005'te Başlayan Kira İlişkisi Mahkemelik Oldu
Dava konusu süreç, İstanbul'da bir iş yerinin 2005 yılında kiralanmasıyla başladı. Mülk sahibi, kiracısının 2021 yılı itibarıyla ödediği 22 bin liralık aylık tutarın çevre rayiçlerinin çok gerisinde kaldığını belirterek mahkemenin yolunu tuttu. Kiranın güncel piyasa koşullarına uygun olarak 39 bin liraya çıkarılmasını talep eden mal sahibi, uzun süredir devam eden kira ilişkisinin getirdiği mağduriyetin giderilmesini istedi.
Yerel mahkeme (Sulh Hukuk Mahkemesi), taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını tespit etti. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini vurgulayan mahkeme; hak ve nesafete göre bedel belirlenemeyeceğini, yalnızca sözleşmedeki rutin artış oranının (TÜFE ortalaması) uygulanabileceğini belirterek talebi reddetti. Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından geri çevrildi.
Yargıtay: Sözleşmenin Yenilenmesi Süreyi Sıfırlamaz
Dosyanın temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise alt derece mahkemelerinin vardığı sonucu hukuka aykırı bularak kararı bozdu. Daire, mülk sahibinin 2018'deki sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi kurmadığını, yalnızca 2005 yılından bu yana devam eden fiili durumu yazılı güvenceye kavuşturmak adına düzenlendiğini savunduğuna işaret etti.
Kararda, mahkemelerin yalnızca sözleşme tarihine bakarak hüküm kuramayacağı, sunulan tüm delillerin derinlemesine tartışılması gerektiği ifade edildi. Eğer yenilenen sözleşmedeki bedel gerçek piyasa değerini yansıtmıyorsa, 5 yıllık sürenin ilk sözleşme başlangıcına göre değerlendirilmesi gerektiği açıkça vurgulandı.
Bilirkişi İncelemesi Yapılmadan Karar Verilemez
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bozma ilamında, yerel mahkemenin yapması gereken usul şu şekilde özetlendi:
İlk derece mahkemesi, 2018 yılında düzenlenen sözleşmedeki kira bedelinin o dönemin rayiçlerini karşılayıp karşılamadığını bilirkişi heyeti marifetiyle araştırmalıdır. Yapılacak incelemede söz konusu bedelin piyasaya uygun olduğu tespit edilirse rutin endeks artışı uygulanmalıdır. Ancak bedelin o tarihte de emsallerin altında kaldığı anlaşılırsa, 5 yıllık sürenin dolması beklenmeksizin ilk kira başlangıcı esas alınarak "hak ve nesafet" ilkelerine göre yeni bir kira bedeli tayin edilmelidir.
Eksik incelemeyle verilen yerel mahkeme kararını bozan bu içtihat; geçmişe dayanan kira ilişkilerinde sadece "şeklen yenilenen" sözleşmeler nedeniyle hak kaybına uğrayan ev ve iş yeri sahipleri için yeni bir hukuki kapı araladı.
