Ticaret Bakanlığı, hem aile içi miras krizlerini sonlandıracak hem de gayrimenkul sektöründeki kayıtdışı ve yetkisiz ilanların önüne geçecek iki dev reformu hayata geçirdi. Yapılan yeni düzenlemelerle, aile yadigarı taşınmazların ilk etapta yabancı kişilerin eline geçmesi engellenirken; sosyal medyada yayımlanan emlak ilanlarına da sıkı bir doğrulama standardı getirildi.
Miras Mülklerinde İlk İhale Sadece Aile İçi Yapılacak
Yıllardır aile bireylerini karşı karşıya getiren ve izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarıyla sonuçlanan miras taşınmazlarının satış prosedürü kökten değişti. Yeni sisteme göre; ev, arsa, tarla veya konut gibi miras kalan mülklerin satışa çıkması durumunda düzenlenecek ilk açık artırmaya yalnızca kanuni mirasçılar katılabilecek.
Eski uygulamada ilk ihaleden itibaren dışarıdan üçüncü şahıslar teklif verebiliyor ve bu durum asırlık aile mülklerinin yabancılara geçmesine yol açıyordu. Yeni modelde, mirasçı olmayan akrabalar dahi ilk ihalede teklif sunamayacak. Böylece aile mülklerinin öncelikli olarak aile içinde kalması güvence altına alınacak.
Değerinin Altında Satışa Geçit Yok: Tam Bedel Şartı
Düzenleme, aile mülklerinin ederinin çok altında fiyatlarla el değiştirmesini önlemek amacıyla güçlü bir finansal kalkan sunuyor. İlk ihalede bir mirasçının taşınmazı satın alabilmesi için sunacağı teklifin, bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelin (gerçek piyasa değerinin) tamamını karşılaması gerekiyor.
Ayrıca alıcı konumundaki mirasçı; satış, paraya çevirme ve paylaştırma süreçlerine ait tüm resmi masrafları da üstlenmek zorunda. Örneğin; eksper incelemesiyle 5 milyon TL değer biçilen bir ev için ilk artırmada bu tutarın altında verilen hiçbir teklif kabul edilmeyecek. Bu sayede diğer hak sahiplerinin mağdur edilmesi engellenecek.
Mirasçılardan Alıcı Çıkmazsa İkinci İhalede Kapılar Genel Satışa Açılacak
İlk artırmanın aile bireyleri arasında yapılması, mülkün kesin olarak ailede kalacağını garanti etmiyor. Eğer mirasçılar belirlenen muhammen bedeli ve masrafları karşılayacak bir teklifte bulunmazsa ya da kimse ihaleye katılmazsa süreç ikinci aşamaya geçecek.
İkinci ihalede sistem tamamen değişerek dışarıdan alıcılara da açılacak. Bu aşamada uygulanacak taban fiyat ise muhammen bedelin yüzde 50'si ile taşınmaz üzerindeki rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olanı esas alınarak hesaplanacak.
Şartlar Sağlanmazsa Sistem Devre Dışı Kalacak
Söz konusu ayrıcalıklı sistemin uygulanabilmesi için iki temel şart aranıyor:
Taşınmaz üzerindeki tüm maliklerin mülkiyet hakkını yalnızca miras yoluyla edinmiş olması,
Mülk üzerinde mirasçı olmayan herhangi bir üçüncü şahsın payının bulunmaması.
Kritik Hisse Uyarısı: Eğer mirasçılardan biri geçmişte kendi payını üçüncü bir kişiye sattıysa, ortaklık yapısı bozulduğu için bu ayrıcalıklı sistem uygulanamayacak. Mülk, doğrudan dışarıdan katılımın olduğu genel satış usulüyle ihaleye çıkarılacak.
Devam Eden Davalarda Satış İlanı Tarihi Belirleyici Olacak
Devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında yeni kuralın uygulanıp uygulanmayacağı davanın açıldığı tarihe göre değil, satış ilanının yayımlandığı tarihe göre belirlenecek. Düzenleme yürürlüğe girmeden önce ilanı çıkmış dosyalar eski mevzuata tabi tutulurken, yeni düzenleme sonrası yayımlanan satış ilanlarında şartlar sağlanıyorsa öncelik mirasçılara verilecek.
Sosyal Medya İlanlarına EİDS Süzgeci
Bakanlığın devreye aldığı ikinci önemli adım ise sosyal medyadaki emlak paylaşımlarını kapsıyor. Bir süredir emlak işletmelerinin sosyal platformlarda doğrudan portföy paylaşmasına getirilen kısıtlamalar yumuşatıldı ancak düzenli bir şekilde kontrol altına alındı.
Artık gayrimenkul sahibi tarafından yetkilendirilmiş emlakçılar, ilanlarını Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile entegre etmek şartıyla sosyal medyada paylaşabilecek. Bu adımla, piyasada spekülasyona yol açan yetkisiz, hayali ve yanıltıcı emlak ilanlarının tamamen engellenmesi hedefleniyor.
