Dünya genelinde pandemi sonrasında değişen çalışma alışkanlıkları ve uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşması, ticari gayrimenkul piyasasında ciddi bir ofis fazlalığı doğurdu. Türkiye'de de hissedilen bu duruma karşı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, hem atıl yapı stokunu eritmek hem de konut erişilebilirliğini kolaylaştırmak adına tarihi bir adım attı. "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği"nde yapılan son revizyonla, ofis alanlarının konuta dönüştürülmesindeki bürokratik engeller büyük oranda kaldırıldı.
Uzmanlar, yeni yönetmeliğin emsal hesaplarından asansör zorunluluğuna, belediyeler arası uygulama birlikteliğinden kazanılmış hakların korunmasına kadar birçok gri alanı netleştirdiğini belirtiyor.
Konut Arzını Artıracak "Yüzde 60" Kuralı ve Süre Sınırı
Yapılan düzenlemeyle birlikte, imar planında halihazırda konut ve ofis karması bulunan bitmiş ve faal binalardaki ofislerin yüzde 60’lık kısmı konuta dönüştürülebilecek. Bu esneklik sayesinde özellikle büyükşehirlerde boş duran plaza, şirket merkezi veya AVM gibi yapıların ekonomiye kazandırılması hedefleniyor. Ancak bu hak sınırsız değil; mülk sahiplerinin bu dönüşümü gerçekleştirebilmesi için 1 Temmuz 2027 tarihine kadar başvuru yapması gerekiyor.
Dönüşüm sürecinde kat maliklerinin haklarının da gözetilmesi gerekiyor. Eğer binanın yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece ofis olarak kullanılacağına dair net bir hüküm varsa, konut dönüşümü için kat maliklerinin 5’te 4’ünün yazılı onayı ve imzasının alınması şart koşuluyor.
Emsal Karışıklığı Bitti, Sosyal Donatılar Kapsam Dışı Kaldı
Yönetmelik değişikliği öncesinde belediyeden belediyeye farklılık gösteren ve müteahhitler ile yerel yönetimler arasında ihtilaflara yol açan emsal (KAKS) hesaplarına da kesin bir standart getirildi. Daha önce genelgelerle yürütülen uygulamalar resmiyet kazandı.
Yeni kurallara göre; bağımsız bölüm niteliği taşımayan süs havuzları ve pergolalar, bahçe alanının yüzde 20'sini aşmamak kaydıyla emsal harici tutulacak. Ayrıca binaların giriş saçakları, bazı çatı alanları, çocuk oyun ve bakım odaları, mescitler, müştemilatlar, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatılar da emsal hesabına dahil edilmeyecek. Bu durum binalardaki sosyal konforu artırırken, yapılaşma süreçlerinde öngörülebilirliği yükseltecek.
Ruhsat Süreçlerinde Kazanılmış Haklar Güvence Altında
İnşaat sektörünün uzun süredir tartıştığı "hükümsüz kalan yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağı" sorusu da bu düzenlemeyle yanıt buldu. Ruhsat tarihinden itibaren ilk 2 yıl içinde yapımına başlanmış projelerin kazanılmış hakları büyük ölçüde korunacak. Ancak bu binalarda da deprem güvenliği, yangın koruması, ısı-su yalıtımı ve enerji verimliliği gibi güncel teknik standartlara uyulması zorunlu tutulacak. İlk 2 yıl içinde çivi dahi çakılmayan projelerde ise güncel imar planı hükümleri tamamen geçerli olacak.
Planlarında Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) belirtilmeyen parsellerdeki belirsizlik de giderildi. Bu tür alanlarda bina taban oturumunun arsanın yüzde 40'ını, belirli özel şartlarda ise en fazla yüzde 60'ını geçemeyeceği net bir hükme bağlandı.
"Önce Belediyeden Yazılı Görüş Alınmalı"
Hukukçular ve gayrimenkul uzmanları, ofisini konuta dönüştürmek isteyen mülk sahiplerine önemli bir uyarıda bulunuyor. Düzenlemenin sadece imar planında konut fonksiyonuna izin verilen bölgeleri kapsadığını hatırlatan uzmanlar, imar planında hiç konut izni olmayan bir ticari alanda bu dönüşümün yapılamayacağının altını çiziyor. Herhangi bir hak kaybı ya da idari uyuşmazlık yaşamamak adına, sürece başlanmadan önce ilgili belediyeden mutlaka yazılı bir "uygunluk ön görüşü" alınması tavsiye ediliyor.
