2026’da belediyelerin güncellediği konut rayiç değerleri, tapu harçlarından emlak vergisine kadar pek çok kalemde maliyeti yukarı çekti. Özellikle bazı bölgelerde rayiç bedellerde “piyasa fiyatına yaklaşma” gerekçesiyle yapılan sıçramalar, daha önce vergi kapsamına girmeyen çok sayıda konutu da “değerli konut” sınıfına taşıdı. Bu durum hem ev sahiplerinin yıllık yükünü artırdı hem de alım-satım planı yapanların masraf hesabını yeniden yapmasına neden oldu. Peki 2026 değerli konut rayiç değeri ne kadar ve kaç para üstü evler için değerli konut vergisi verilir?
2026 değerli konut rayiç değeri ne kadar: sınır kaç TL?
Değerli konut vergisinde esas alınan tutar, çoğu kişinin sandığı gibi “evin ilan fiyatı” değil; belediyede kayıtlı emlak vergisine esas bina vergi değeri. 2026 yılı için belirlenen eşik, bina vergi değeri 17.711.000 TL ve üzeri olan meskenleri kapsıyor. Buna göre, bir konutun 2026 bina vergi değeri 17.711.000 TL’nin altındaysa değerli konut vergisi doğmuyor.
Rayiç değerlerdeki artışın “3 kata varabildiği” örnekler konuşulurken, asıl kritik konu şu: Bina vergi değeri yükseldikçe, aynı ev için hem emlak vergisi hem de tapu işlemlerine ilişkin maliyet kalemleri daha görünür hale geliyor. Bu yüzden “rayiç değer ne kadar oldu?” sorusu, 2026’da doğrudan “değerli konut vergisi çıkar mı?” hesabına bağlanmış durumda.
Kaç para ve üstü evler için değerli konut vergisi verilir: 2026 eşiği ve mantığı
Uygulamanın pratik karşılığı net: 2026’da 17.711.000 TL ve üstü bina vergi değerine sahip bir meskeniniz varsa, değerli konut vergisi gündeme geliyor. Vergi, tek bir “toplam değer” üzerinden değil; her bir mesken için ayrı ayrı tarifeye bağlanıyor.
Burada kritik ayrım şudur: Bazı ev sahipleri konutun ekspertiz/piyasa değerini baz alarak hesap yapıyor; ancak uygulamada belirleyici olan Emlak Vergisi Kanunu’na göre hesaplanan bina vergi değeri. Dolayısıyla “evim piyasada 20 milyon ediyor” demek tek başına yeterli değil; belediye kayıtlarındaki değer daha düşükse vergi doğmayabilir, daha yüksekse beklenmedik bir yük çıkabilir.
2026 değerli konut vergisi ne kadar: oranlar, dilimler ve örnek hesap mantığı
2026 tarifesinde vergi, artan oranlı şekilde uygulanıyor. Oranlar ve dilimler şöyle:
17.711.000 TL – 26.567.000 TL arası için değerli konut vergisi ne kadar?
17.711.000 TL’yi aşan kısım için binde 3 (‰3) uygulanıyor.
26.567.001 TL – 35.425.000 TL arası için değerli konut vergisi ne kadar?
İlk 26.567.000 TL için 26.568 TL sabit tutar,
Bu tutarı aşan kısım için binde 6 (‰6) oran.
35.425.001 TL ve üzeri için değerli konut vergisi ne kadar?
İlk 35.425.000 TL için 79.716 TL sabit tutar,
Aşan kısım için binde 10 (‰10) oran.
Vergi hesabında en çok yapılan hata, toplam değer üzerinden “tek oran” uygulamak. Oysa sistem dilim dilim ilerliyor; eşik aşıldığında vergi, tam tutara değil aşılan kısma (ve ilgili dilimin hesabına) yürütülüyor.
2026 değerli konut vergisi verilir mi: beyan süresi, kimler dikkat etmeli?
2026 için değerli konut vergisiyle ilgili beyan süreçlerinde öne çıkan tarih 20 Şubat 2026. Genel kural olarak beyanın bu tarihe kadar verilmesi, tahakkuk eden verginin de Şubat ve Ağustos aylarında iki taksitte ödenmesi gerektiği belirtiliyor.
Beyan vermeyenlerin, idarenin kontrol ve denetimlerinde riskle karşılaşabileceği uyarıları da yapılıyor. Bu nedenle özellikle belediyeden gelen emlak vergisi değeri yazılarında 2026 için ciddi bir sıçrama görenlerin, “benim ev değerli konut sınırını geçti mi?” kontrolünü geciktirmemesi gerekiyor.
2026 konut rayiç değeri artışı sonrası kritik not: istisnalar ve tek mesken detayı
Uygulamada bazı istisnalar da gündeme gelebiliyor. Örneğin, belirli koşullarda tek meskeni olanlar için istisna bulunduğuna yönelik açıklamalar yer alıyor. Ancak istisnaların kapsamı; taşınmaz sayısı, mülkiyet durumu ve diğer şartlara göre değişebildiği için, “tek evim var, kesin ödeme yok” yaklaşımıyla hareket etmeden önce güncel mevzuat ve kişisel durumun birlikte değerlendirilmesi önem taşıyor.
