Milyonlarca ev sahibini yakından ilgilendiren emlak vergisi sürecinde kritik bir eşik daha aşılıyor. Lüks konut sahiplerinin gündemindeki Değerli Konut Vergisi için 2026 dönemi beyan verme süreci devam ederken, son gün uyarısı yapıldı. 17 milyon 711 bin TL sınırına göre şekillenen yeni dönem, özellikle büyükşehirlerde yaşayan mal sahiplerini doğrudan etkiliyor. Peki, hangi konutlar bu kapsama giriyor, beyanname son gün ne zaman ve ne kadar ödeme çıkıyor?
Değerli Konut Vergisi nedir ve neden uygulanıyor?
Değerli Konut Vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar için alınan ek bir vergi olarak biliniyor. Bu vergi, belirlenen eşik tutarın üzerindeki konutların “değerli” kabul edilmesiyle devreye giriyor.
Gayrimenkul uzmanlarının dikkat çektiği noktaya göre, burada temel ölçüt taşınmazın o yıl için belirlenen vergi değerinin sınırı aşıp aşmadığı. Eğer konutun emlak vergisi değeri belirlenen limitin üzerinde ise, mal sahibi Değerli Konut Vergisi mükellefi sayılıyor.
2026 beyanname son gün ne zaman ve kimler beyan vermek zorunda?
2026 yılı için Değerli Konut Vergisi beyanname sürecinde kritik tarih 20 Şubat olarak açıklandı. Bu tarihe kadar, belirlenen sınırı aşan mesken nitelikli taşınmaz sahiplerinin vergi dairesine beyanname vermesi gerekiyor.
Burada önemli bir detay bulunuyor: Beyan yükümlülüğü 2025 yılı bina vergi değerine göre belirleniyor. Ancak vergi hesabı, 2026 yılı bina vergi değeri üzerinden yapılıyor. Yani mal sahipleri açısından “hangi yılın değeri esas alınıyor?” sorusu, sürecin en teknik ama en belirleyici noktalarından biri olarak öne çıkıyor.
17 milyon 711 bin TL limiti kimleri kapsıyor?
2026 yılı için belirlenen yeni eşik tutar 17 milyon 711 bin TL olarak duyuruldu. Bu rakamın altında kalan mesken nitelikli taşınmazlar için Değerli Konut Vergisi beyanı zorunlu değil.
Ancak konutun değeri bu sınırı aşıyorsa, mal sahibinin beyanname vermesi gerekiyor. Özellikle son dönemde arsa rayiç değerlerinde yaşanan artışlar nedeniyle, daha önce bu vergi kapsamına girmeyen bazı konutların da sınırı aşabileceği belirtiliyor.
Hangi konutlar değerli konut vergisi kapsamına giriyor?
Değerli Konut Vergisi, yalnızca mesken nitelikli taşınmazlar için uygulanıyor. Burada taşınmazın tapu kaydındaki niteliği kadar, fiilî kullanım durumu da dikkate alınıyor. Yani tapuda konut görünen ancak fiilen farklı amaçla kullanılan taşınmazlar da incelemeye konu olabiliyor.
2026 yılında beyanname verecek kişiler için temel kriter şöyle özetleniyor:
2025 yılı bina vergi değeri 15 milyon 709 bin TL’yi geçen meskenler için mükellefiyet doğuyor
2026 yılı için uygulanan eşik tutar ise 17 milyon 711 bin TL olarak belirleniyor
Bu nedenle, 2025’te sınırı aşan bir taşınmazın, 2026 değerlemesinde de limitin üzerinde kalması durumunda beyan süreci başlıyor.
Ne kadar ödeme çıkıyor, değerli konut vergisi oranı nasıl hesaplanıyor?
Mal sahiplerinin en çok merak ettiği başlıkların başında “ne kadar ödeme çıkıyor?” sorusu geliyor. Değerli Konut Vergisi, taşınmazın toplam değeri üzerinden değil, eşik tutarı aşan kısım üzerinden hesaplanıyor.
Vergi hesaplamasında, belirlenen tarife oranları devreye giriyor. Örnek hesaplamalarda en çok kullanılan oranlardan biri binde 3 olarak öne çıkıyor.
Uzmanların verdiği örnek üzerinden ilerlersek:
Taşınmazın 2026 yılı bina vergi değeri: 25 milyon 725 bin TL
2026 yılı eşik tutarı: 17 milyon 711 bin TL
Vergiye tabi tutar: 25.725.000 – 17.711.000 = 8.014.000 TL
Uygulanan oran: binde 3
Bu hesapla ödenecek vergi yaklaşık 24.042 TL olarak ortaya çıkıyor.
Ödeme tarihleri ne zaman, taksit imkânı var mı?
Değerli Konut Vergisi ödemeleri iki taksit halinde yapılıyor. Beyanname süreci tamamlandıktan sonra mükellefler, vergi dairelerine ödeme yaparak yükümlülüklerini yerine getiriyor.
2026 dönemi için açıklanan takvim şöyle:
İlk taksit son ödeme tarihi: 2 Mart
İkinci taksit son ödeme tarihi: 31 Ağustos
Bu tarihler, beyannameyi zamanında veren mükelleflerin ödeme planını doğrudan belirliyor.
Muafiyet şartları neler, kimler değerli konut vergisinden muaf?
Değerli Konut Vergisi kapsamında bazı önemli muafiyetler bulunuyor. Bu muafiyetler, özellikle tek konutu olan vatandaşlar için büyük önem taşıyor.
Öne çıkan muafiyetler şu şekilde sıralanıyor:
Türkiye’de tek meskeni olanlar vergiden muaf
Birden fazla meskeni olanların en düşük değerli meskeni muaf tutuluyor
Yeni inşa edilip henüz satılmamış müteahhit stokları muaf
Kamu kurumlarına ait konutlar muaf kapsamına giriyor
Muafiyetin uygulanabilmesi için kişilerin ilgili formlar üzerinden vergi dairelerine dilekçe vermesi gerekiyor. Bu noktada birçok mal sahibinin “muafım ama bildirim yapmalı mıyım?” sorusunu sorduğu, vergi dairelerine başvuruların arttığı belirtiliyor.
Paylı mülkiyetlerde ödeme nasıl yapılıyor, intifa hakkı olanlar ne yapmalı?
Bazı taşınmazlarda mülkiyet tek kişiye ait olmayabiliyor. Paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyet durumlarında vergi hesabı taşınmazın toplam değeri üzerinden yapılıyor. Ancak ödeme, kişilerin hisse oranına göre gerçekleştiriliyor.
Ayrıca intifa hakkı sahipleri için de farklı bir yükümlülük doğabiliyor. Bu nedenle, taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğu kadar, kullanım hakkının kimde bulunduğu da önem kazanıyor.
Elektronik beyanname imkânı bulunsa da, uzmanlar belediyeden rayiç değer belgesi alınması ve bunun teslim edilmesi gerektiğini vurguluyor.
2027 için uyarı: Değerli konut vergisi daha çok konuşulabilir
Uzmanların dikkat çektiği bir diğer kritik başlık ise 2027 yılına ilişkin beklentiler. Son dönemde emlak vergilerinde 3 kata yaklaşan artışların yaşanması, özellikle İstanbul’un merkez ilçelerinde ve lüks site projelerinde daha fazla taşınmazın sınırı aşmasına yol açabilir.
Bu nedenle 2026 yılında kapsama giren mükellef sayısı sınırlı görünse bile, 2027’de değerli konut vergisi tartışmasının çok daha geniş bir kitleyi etkileyebileceği değerlendiriliyor.
