Gayrimenkul yatırımlarının en yoğun olduğu şehirlerin başında gelen İstanbul’da, konut fiyatları ile nüfus artışı arasındaki ilişki daha net şekilde görülmeye başladı. Ulaşım projeleri ve yeni konut alanlarının etkisiyle bazı ilçeler öne çıkarken, yüksek metrekare fiyatlarının olduğu bölgelerde tersine bir tablo oluştu.
İstanbul’da nüfus artışı hangi ilçelerde yoğunlaştı?
Açıklanan verilere göre geçen yıl İstanbul’da kişi bazında en fazla nüfus artışı şu ilçelerde gerçekleşti:
Başakşehir: 16 bin 330 kişi
Esenyurt: 15 bin 536 kişi
Arnavutköy: 13 bin 601 kişi
Tuzla: 12 bin 465 kişi
Sultanbeyli: 9 bin 715 kişi
Çekmeköy: 9 bin 220 kişi
Silivri: 7 bin 873 kişi
Beylikdüzü: 7 bin 698 kişi
Sancaktepe: 5 bin 423 kişi
Bayrampaşa: 4 bin 675 kişi
Bu ilçeler arasında Başakşehir, Arnavutköy, Çekmeköy ve Silivri’de yıllık nüfus artış oranı yüzde 3’ün üzerinde gerçekleşti. Tuzla’da ise artış oranı yüzde 4,14’e kadar yükseldi. Bu oran, ilçede dikkat çekici bir göç hareketine işaret ediyor.
Uzmanlara göre yeni konut projeleri, ulaşım yatırımları ve nispeten daha uygun fiyatlı konut seçenekleri bu artışta belirleyici rol oynuyor.
Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Ataşehir ve Zeytinburnu’nda nüfus neden azalıyor?
İstanbul’un merkezi ve gözde semtleri arasında yer alan Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Ataşehir ve Zeytinburnu’nda ise geçen yıl nüfus düşüşü yaşandı.
Verilere göre ilçelerin verdiği net göç rakamları şöyle:
Kadıköy: 3 bin 616 kişi
Zeytinburnu: 2 bin 873 kişi
Ataşehir: 2 bin 741 kişi
Bakırköy: 1.689 kişi
Beşiktaş: 1.369 kişi
Yüzde bazında değerlendirildiğinde Zeytinburnu yüzde -1,03 ile nüfusu en fazla azalan ilçe oldu. Onu yüzde -0,82 ile Beşiktaş ve yüzde -0,78 ile Kadıköy izledi.
Bu gerilemenin en önemli nedenlerinden biri olarak yüksek konut fiyatları gösteriliyor. Merkezi konum, sosyal imkanlar ve marka değeri yüksek olan bu semtlerde metrekare fiyatları İstanbul ortalamasının oldukça üzerinde seyrediyor. Bu durum özellikle genç aileler ve orta gelir grubunun daha uygun fiyatlı ilçelere yönelmesine neden oluyor.
Konut fiyatları nüfus artışını nasıl etkiliyor?
İstanbul’da pahalı ilçelerde nüfusun gerilediği, buna karşılık konut fiyatları daha uygun olan ilçelerde artışın hızlandığı görülüyor. Ocak 2026 verilerine göre nüfusun en çok arttığı ilçelerde metrekare konut fiyatları şöyle:
Başakşehir: 62.255 TL/m²
Esenyurt: 27.684 TL/m²
Arnavutköy: 39.135 TL/m²
Tuzla: 56.661 TL/m²
Sultanbeyli: 48.030 TL/m²
Çekmeköy: 58.269 TL/m²
Silivri: 38.059 TL/m²
Beylikdüzü: 40.429 TL/m²
Sancaktepe: 49.471 TL/m²
Bayrampaşa: 52.066 TL/m²
Liste incelendiğinde özellikle Esenyurt, Silivri ve Arnavutköy gibi ilçelerde metrekare fiyatlarının İstanbul ortalamasının altında olduğu görülüyor. Bu durum, yeni konut alıcıları ve kiracılar için daha erişilebilir bir seçenek sunuyor.
Başakşehir ve Tuzla gibi ilçelerde fiyatlar görece daha yüksek olsa da yeni projeler, planlı yerleşim alanları ve ulaşım imkanları bu bölgeleri cazip kılıyor.
İstanbul’da ucuz ilçelere yönelim kalıcı mı?
Uzmanlara göre İstanbul’da nüfusun ucuz ilçelere yönelmesi, kısa vadeli bir hareketten ziyade yapısal bir değişime işaret ediyor. Artan yaşam maliyetleri, kira bedelleri ve kredi faizleri, hane halkını bütçesine uygun alternatiflere yönlendiriyor.
Özellikle çocuklu aileler, daha geniş metrekareli konutları daha uygun fiyatlarla bulabildikleri ilçelere taşınmayı tercih ediyor. Yeni metro hatları ve ulaşım projeleri de bu ilçelerin cazibesini artırıyor.
Merkezi ilçelerde ise eski yapı stoğu, yüksek kira bedelleri ve sınırlı yeni konut üretimi nüfus azalmasında etkili faktörler arasında yer alıyor.
İstanbul’da nüfus artışı hangi ilçelerde sorusu, konut fiyatları ile birlikte değerlendirildiğinde daha net bir tablo ortaya çıkıyor. Başakşehir, Esenyurt, Arnavutköy, Tuzla ve Sultanbeyli gibi ilçeler yükselişteyken; Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Ataşehir ve Zeytinburnu gibi merkezlerde gerileme yaşanıyor. Mega kentte demografik dengelerin, konut piyasasındaki gelişmelere paralel olarak şekillenmeye devam ettiği görülüyor.
