Türkiye konut piyasası, uzun süredir devam eden bir reel fiyat düşüşü trendiyle dikkat çekiyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, konut fiyatlarındaki artış hızı, genel enflasyon oranının gerisinde kalmaya devam ediyor. Bu durum, Şubat 2024'te başlayan ve Eylül ayı itibarıyla tam 20 aydır süren bir reel düşüş serisini işaret ediyor.
TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE) istatistikleri, bu değişimin boyutlarını gözler önüne seriyor. En son Ocak 2024’te yıllık bazda sadece yüzde 1,4'lük bir reel artış gören konut fiyatları, Şubat’tan itibaren yönünü aşağı çevirmiş ve bu tarihte yüzde 5,1 oranında reel azalma kaydetmişti. Düşüşün zirvesi ise yüzde 14,9'luk reel azalışla Mayıs 2024'te yaşanmıştı.
Enflasyon Karşısında Erime: Eylül Ayı Verileri
Kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izleyen KFE (2023=100), Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,7 artarak 195,7 seviyesine yükseldi. Ancak bu nominal artışa rağmen, endeksin yıllık bazdaki yüzde 32,2'lik yükselişi, enflasyon karşısında erimeyi engellemeye yetmedi. Eylül ayında gerçekleşen yüzde 0,8'lik reel azalış, 20 aylık düşüş serisinin en düşük oranı olarak kayıtlara geçti. Bu düşüş ivmesinde bir yavaşlama yaşansa da, konutun reel değeri enflasyon karşısında gerilemeye devam etti.
Öte yandan, konut piyasasındaki hareketlilik dikkat çekici. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut satışları geçtiğimiz ay 150 bin 657 adetle tüm zamanların en yüksek Eylül ayı rakamına ulaşarak, talepteki canlılığı korudu.
Reel Düşüşün Ardındaki Güçlü Faktörler
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener, konut fiyatlarının reel anlamda gerilemesinde hükümetin Orta Vadeli Program (OVP) çerçevesinde uyguladığı sıkı para politikalarının belirleyici rol oynadığını ifade etti. Şener’e göre, özellikle devlet eliyle artırılan konut arzı, fiyatların enflasyonun altında kalmasında önemli bir etken oldu.
Eylül ayındaki rekor satış adetlerinin, hem arz hem de talep tarafında dengelenmenin sağlandığını gösterdiğini belirten Prof. Dr. Şener, "Devletin çabası talep tarafında karşılık bulmuş ve satın alma eğilimi belli oranlara ulaşmıştır. Talebin göreceli olarak karşılanması, fiyatların aşırı yükselişini frenledi," değerlendirmesinde bulundu.
Kovid-19 süreci ve Kahramanmaraş merkezli depremlerin tetiklediği hızlı fiyat artışlarına karşı alınan aksiyonların, özellikle deprem bölgesindeki yüksek sayıda konutun hızla inşa edilip teslim edilmesinin, piyasadaki şişkinliği azalttığını vurguladı. Ayrıca, dezenflasyon süreciyle birlikte konut finansman oranlarının (konut kredisi faizleri) yüksek seyretmesinin de büyük bir talebin önünü kestiği belirtildi.
Prof. Dr. Şener, geleceğe yönelik uyarılarda da bulunarak, enflasyonun düşmesiyle konut finansman maliyetlerinin gerilemesinin bu trendi tersine çevirebileceğini ve reel artışları tekrar tetikleyebileceğini söyledi. Bu nedenle, kamu ve özel sektörün arzı artırma konusundaki işbirliğinin, gelecekteki hızlı yükselişleri engellemede kritik olacağını ekledi.
Yatırımcının ve Alıcının Karar Anı
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman ise, reel düşüşlerin 2025'in ilk aylarından itibaren enflasyon verilerine yakın bir seyre geçtiğini gözlemlediklerini belirtti. Fiyatların halen reel anlamda enflasyonun gerisinde kaldığını doğrulayan Büyükduman, konut talebinin güçlendiğine dair göstergeler ışığında, fiyatların yakın gelecekte enflasyonun bir miktar üzerine çıkabileceği beklentisinin olduğunu dile getirdi.
Büyükduman, mevcut piyasa koşullarını değerlendirerek, "Özellikle kullanım amaçlı konut almak isteyenler için uygun bir zaman diliminde olduğumuzu düşünüyorum," yorumunu yaptı.
Konut piyasası, sıkı para politikaları, artan arz ve enflasyonist baskılar arasında bir denge noktası ararken, alıcılar ve yatırımcılar için gelecekteki kredi faizlerinin seyri, piyasanın yönünü belirleyecek en önemli gösterge olmaya devam edecek.
