Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda sıkça tartışma yaratan ön alım (şufa) hakkı konusunda dikkat çeken bir karara imza attı. 21 Ocak 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan karar, özellikle ortak tapulu taşınmaz, miras kalan arsa ve hisseli tarla satışlarında yaşanabilecek uyuşmazlıklara ışık tutuyor.
Yüksek Mahkeme, fiilî taksim bulunmayan taşınmazlarda satış sonrası ön alım davası açılabileceğini vurgularken; satış anında itiraz etmeyen paydaşın daha sonra hak talep etmesinin ise dürüstlük kuralına aykırı olabileceğine dikkat çekti.
Ön Alım Hakkı Nedir, Hangi Durumlarda Kullanılır?
Kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyette hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor.
Yargıtay kararında, bu hakkın kanundan doğan bir hak olduğu ve mülkiyet hakkına getirilen özel hukuk kaynaklı bir sınırlama niteliği taşıdığı hatırlatıldı. Buna göre, bir hissedar payını dışarıdan bir kişiye devrettiğinde, diğer ortaklar yasal şartların oluşması hâlinde dava açarak o payı öncelikli olarak satın alabiliyor.
Fiilî Taksim Tartışması Kararın Merkezinde
Uyuşmazlığa konu olayda, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattı. Satışın ardından diğer paydaş ön alım hakkını kullanmak için dava açtı.
Satışı yapan taraf ise taşınmazda fiilî taksim bulunduğunu, herkesin kendi bölümünü belirli sınırlar içinde kullandığını savundu. İlk derece mahkemesi de bu savunmayı yerinde bularak davayı reddetti.
Ancak dosya, kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne geldi. Dosyaya giren bilirkişi raporunda, söz konusu tarlanın boş olduğu, ekim yapılmadığı ve paydaşlar arasında sınırlarla belirlenmiş bir kullanımın bulunmadığı tespit edildi. Yani fiilî taksimin varlığı somut olarak ortaya konulamadı.
Yargıtay’dan Dürüstlük Kuralı Vurgusu
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kararında önemli bir ilkeye dikkat çekti. Buna göre, taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve herkes kendi alanını kullanıyor durumdaysa; satış sırasında sessiz kalan bir paydaşın daha sonra ön alım hakkına dayanması Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüstlük kuralı ile bağdaşmayabilir.
Ancak somut olayda fiilî taksim bulunmadığı kanaatine varan Daire, ön alım hakkının şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozdu.
Bu karar, özellikle hisseli tapu satışı, ortak taşınmaz devri ve miras kalan gayrimenkullerde pay satışı gibi işlemler yapan vatandaşlar için emsal niteliği taşıyor.
