Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkının kullanımına ilişkin emsal nitelikte bir karara imza attı. Karar, 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı.
Kararda, özellikle tek tapuda kayıtlı ve birden fazla hissedara ait taşınmazların satışında fiili durumun belirleyici olduğu vurgulandı.
Ön Alım Hakkının Sınırları
Yüksek Mahkeme, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye devretmesi halinde diğer paydaşların ön alım hakkını dava yoluyla kullanabileceğini hatırlattı. Ancak bu hakkın mutlak olmadığına dikkat çekildi.
Karara göre, taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve her paydaş belirli bir kısmı kullanıyorsa, satış sırasında bu fiili duruma itiraz etmeyen paydaşın tapu devrinden sonra ön alım talebinde bulunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak. Bu durumda sonradan hak talebinde bulunulamayacağı belirtildi.
Dosyadaki Bilirkişi Raporu
Daire, önüne gelen somut olayda ortak tapulu bir tarlada yapılan satış sonrası açılan ön alım davasını inceledi. Satışı gerçekleştiren paydaş, taşınmazın kendi aralarında fiilen taksim edildiğini ve kullandığı kısmı devrettiğini savundu. Yerel mahkeme de bu gerekçeyle davayı reddetti.
Ancak dosyada yer alan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olduğu ve sınırları gösteren herhangi bir ayırıcı işaret ya da çizginin bulunmadığı tespit edildi. Bu tespit üzerine dosya, kanun yararına temyiz başvurusu kapsamında yeniden ele alındı.
Yerel Mahkeme Kararı Bozuldu
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin fiili taksim olup olmadığına ilişkin tespitleri yeterli şekilde değerlendirmediğine hükmetti. Bu gerekçeyle karar bozuldu.
Mahkemenin, taşınmazda gerçekten fiili bir paylaşım bulunup bulunmadığını ayrıntılı biçimde inceleyerek yeniden karar vermesi gerektiği belirtildi.
Kararın Uygulamaya Etkisi
Karar, miras ya da satın alma yoluyla edinilmiş ve tek tapuda kayıtlı tarlalarda yaşanan uyuşmazlıklar açısından emsal niteliği taşıyor.
Buna göre, taşınmaz fiilen bölünmüş ve paydaşlar kendi bölümlerini kullanıyorsa, satış anında hak iddia etmeyen paydaşın sonradan ön alım hakkını ileri süremeyeceği açıklandı. Fiili taksimin bulunmadığı durumlarda ise mahkemelerin bu hususu ayrıntılı şekilde araştırmak zorunda olduğu ifade edildi.
Yüksek Mahkeme’nin yaklaşımı, ortak tapulu taşınmazlarda satış süreci ile olası davalarda fiili kullanımın ve satış anındaki tutumun belirleyici olacağını ortaya koydu.
