Gayrimenkul sektöründe alıcı ile satıcı arasındaki dengeleri kökten değiştirecek emsal bir hukuki süreç tamamlandı. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan, bedelini ödeyip konuta yerleşen ancak resmi tapu devri gerçekleştirilmeyen bir tüketicinin hak arayışında son sözü söyledi. Yüksek Mahkeme, tapuyu sonradan devralan üçüncü kişilerin koruma zırhını esneterek fiili zilyetliği ve basiretli alıcı yükümlülüğünü öne çıkaran kritik bir onama kararına imza attı.
Bedelini Ödedi, Yerleşti Ama Tapusuz Kaldı
Dava konusu olay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye devredilen bir dairenin satışı ile başladı. Tüketici, Kasım 2013 tarihinde müteahhit ile anlaşarak konutun bedelini ödedi ve taşınmaza yerleşti. Abonelik işlemlerini tamamlayarak ailesiyle birlikte yaşamını sürdüren alıcı, mülkiyetin resmi tescili olan tapu belgesini ise bir türlü alamadı.
İlerleyen süreçte, tüketicinin fiilen yaşadığı taşınmazın tapusunun müteahhit tarafından ticari ilişki içinde olduğu üçüncü bir şahsa devredildiği anlaşıldı. Aynı gün içerisinde aynı binadaki üç ayrı bağımsız bölümün el değiştirdiğini tespit eden mağdur alıcı, işlemin kendisinden mal kaçırma gayesiyle yapıldığını belirterek yargıya başvurdu ve tapu iptal ile tescil davası açtı.
Yargı "Hayatın Olağan Akışına Aykırı" Dedi
Davayı inceleyen Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi; resmi abonelik kayıtları, tanık beyanları ve keşif raporları ışığında ilk alıcının 2013 yılından itibaren kesintisiz olarak evde yaşadığını sabitledi. Tapuyu sonradan üzerine alan üçüncü kişinin "daireyi fiziken görmeden satın aldığı" yönündeki savunması ise mahkeme heyetince ikna edici bulunmadı. Taşınmazın fiziki durumunu kontrol etmeden yapılan bu ölçekteki bir alımın hayatın olağan akışıyla bağdaşmadığı vurgulanarak tapunun iptaline karar verildi.
Kararın temyiz edilmesi üzerine dosya Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’ne taşındı. İstinaf incelemesinde de ilk derece mahkemesinin tespiti haklı bulundu ve tapuyu devralan kişinin evde başkasının oturduğunu bildiği ya da gerekli özeni göstermesi halinde öğrenebileceği sonucuna varıldı.
Türk Medeni Kanunu'ndaki "İyi Niyet" Zırhı Delindi
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile güvenerek iyiniyetle iktisapta bulunan üçüncü kişilerin kazanımları koruma altına alınıyor. Ancak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin yerel mahkeme kararını oy birliğiyle onaması, bu kuralın mutlak olmadığını gösterdi.
Yüksek Mahkeme, tapu sicilindeki tescilin tek başına koruma sağlamayacağını netleştirdi. Alıcının, taşınmazın fiili durumunu araştırma, konutun yerinde incelemesini yapma ve evde ikamet eden kişilerin hangi hukuki hakka dayanarak orada bulunduğunu sorgulama yükümlülüğü olduğu hatırlatıldı. Gerekli basireti göstermeyen alıcıların "iyi niyet" iddiasının hukuken kabul görmeyeceği hükme bağlandı.
Taşınmaz Alacaklar İçin Yeni Dönem: Yerinde İnceleme Şart
Bu tarihi karar, şahsi hakkın temliki, bedelin ödenmiş olması, konutun teslim edilmesi ve alıcının fiilen taşınmazda yaşaması gibi unsurların bir arada bulunması durumunda ilk alıcının korunacağını ortaya koyuyor. Gayrimenkul uzmanları ve hukukçular, konut almayı planlayan vatandaşların bundan böyle yalnızca tapu kayıtlarıyla yetinmemesi, taşınmazı bizzat yerinde görerek fiili kullanım durumunu detaylıca araştırması gerektiği konusunda uyarıyor.
