Son dönemde gayrimenkul sektöründe kartlar yeniden dağıtılıyor. Yüksek enflasyonist ortam, konut kredilerine erişimin zorlaşması ve inşaat maliyetlerindeki hızlı yükseliş, birikim sahiplerini konut satın almak yerine toprak yatırımına yönlendiriyor. Yaşam tercihlerindeki değişim ve olası deprem riskleri de eklenince, büyükşehirlerin çeperindeki araziler tarihinin en yoğun ilgisiyle karşı karşıya kalıyor.
Sektörün önde gelen isimlerinden Beyond Property & Investment CEO’su Tunç Bilgen, gayrimenkul piyasasındaki bu dönüşümü değerlendirirken arsanın artık bitmiş konuttan daha yüksek prim potansiyeline ulaştığını vurguluyor. Bireysel yatırımcıların 500 bin ile 2 milyon TL arasındaki birikimlerini değerlendirmek adına kooperatif ve hisseli modellere yönelmesi ise pazardaki oyuncu profilini tamamen değiştirmiş durumda.
İstanbul’un Kuzey ve Batı Aksında Toprak Patlaması
Mega kent İstanbul'da arsa talebinin merkez üssü, zemin sağlamlığı ve yeni ulaşım/imar projeleri nedeniyle kuzey ve batı koridorlarına kaymış durumda. Şehrin büyüme akslarını değerlendiren uzmanlar; Silivri, Çatalca, Arnavutköy ve Büyükçekmece’nin kuzey bölgelerinin yatırımcıların ilk tercihi olduğunu belirtiyor. Anadolu Yakası’nda ise doğal dokusu ve müstakil yaşam imkânlarıyla Şile ve Çekmeköy’ün kırsal mahalleleri öne çıkıyor.
Kanal İstanbul projesinin yarattığı hareketliliğin sürdüğü ancak yatırımcıların artık eskisinden çok daha analiz odaklı hareket ettiği ifade ediliyor. Özellikle Karadeniz sahil hattı boyunca uzaktan çalışma kültürünün yaygınlaşması, Beykoz ve Şile gibi bölgelerde butik konaklama ve özel yaşam alanlarına olan ihtiyacı artırıyor. Bu durum önümüzdeki 5 ila 10 yıllık süreçte söz konusu dört ilçenin değerini katlamasını sağlayacak ana faktörler arasında gösteriliyor.
Ankara ve İzmir'de Yeni Gelişim Koridorları Belirlendi
Arsa piyasasındaki hareketlilik sadece İstanbul ile sınırlı değil. Başkent Ankara’da yıllardır birincil yatırım hattı olan Eskişehir Yolu doygunluğa ulaşırken, yeni rotalar kuzeybatı ve güneybatıya kaydı. Mürted Ovası, Temelli, Sincan çevresi, Yenikent ve Çayyolu’nun güney uzantıları cazibe merkezi haline geldi. Ankara, fiyatlardaki ciddi artışa rağmen hâlâ erişilebilir seçenekler sunmasıyla dikkat çekiyor.
İzmir’de ise ulaşım altyapısının güçlenmesiyle Çandarlı Otoyolu aksındaki Menemen, Aliağa ve Foça hattı sanayi ve konut yatırımlarının odağında. Yarımada bölgesinde yer alan Urla, Seferihisar ve Karaburun ise nitelikli yaşam alanları arayanların gözdesi. Ancak uzmanlar, hızlı değer artışının yaşandığı bu kıyı bölgelerinde yatırımcıların fiyata değil, lokasyon ve imar durumuna odaklanması gerektiğinin altını çiziyor.
Anadolu’nun Yıldızları: Turizm ve Sanayi Aksı Yükselişte
Üç büyükşehir dışındaki yatırımlarda Antalya, Muğla ve Bursa başı çekiyor. Antalya’da Aksu, Döşemealtı ve Serik hattı yerli ve yabancı talebiyle değer kazanırken, Muğla’nın Bodrum ve Fethiye aksında Milas ile Seydikemer ön plana çıkıyor. Bursa’da ise İstanbul’a yakınlık, Yenişehir ve Mudanya hattındaki ulaşım projeleri ile sanayi yatırımları arsa piyasasını canlı tutuyor.
Son dönemde doğa ve kültür turizmine olan ilginin artması Kapadokya bölgesini de (Nevşehir, Ürgüp, Göreme, Uçhisar) cazibe merkezi haline getirdi. Butik otel ve ticari konsept projelere yönelik talep yüksek olsa da bölgenin büyük bölümünün sit alanı ve koruma statüsünde bulunması, yatırımcıların arazi seçiminde iki kat daha dikkatli olmasını zorunlu kılıyor.
Sınırlı Bütçeyle Doğru Yatırım: 1-3 Milyon TL Nasıl Değerlendirilmeli?
Piyasa koşullarında 1 ila 3 milyon TL arasındaki bütçelerin büyükşehir merkezlerinde imarlı arsa alımı için kısıtlı kaldığı biliniyor. Bu noktada strateji değiştirmek gerektiğini belirten Tunç Bilgen, odak noktasının hemen yapılaşacak yerler değil, şehrin 5-10 yıllık büyüme projeksiyonundaki ham araziler olması gerektiğini ifade ediyor.
İstanbul’da Arnavutköy’ün kuzey köyleri, Ankara’da Temelli-Polatlı hattı ve İzmir’de Menemen’in kırsal alanları gibi imar beklentili noktalar erken pozisyon almak isteyenler için fırsat sunuyor. Ancak bu stratejide en kritik aşama, arazinin 1/100.000 ve 1/5.000 ölçekli imar planlarındaki durumunu incelemek. Alınan tarlanın gelecekte imar planı dışında kalması, en büyük risk faktörü olarak nitelendiriliyor.
Arazide Hukuki Tuzaklara Dikkate: Dolandırıcılardan Korunma Yolları
Arsa piyasasında artan talep, beraberinde hukuki riskleri ve dolandırıcılık vakalarını da getiriyor. Yatırımcıların mağdur olmaması adına dikkat etmesi gereken temel hususlar şunlar:
Belge Şeffaflığı: İşlem öncesinde Tapu ve Kadastro verileri (tapu.gov.tr), güncel imar durumu belgesi ve aplikasyon krokisi mutlaka resmi kurumlardan doğrulanmalıdır.
Hukuki Kısıtlamalar: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, sit alanı, mera veya orman vasfı gibi yapılaşmayı engelleyecek şerhlerin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
Şüpheli Teklifler: Piyasa değerinin çok altındaki "acil satılık" ilanlara, notar satış vaadiyle tapu devrini geciktirenlere ve sözlü vaatlerde bulunan kişilere karşı temkinli olunmalıdır.
Hisseli Tapu Riskleri: Hisseli satışlarda bir hissedarın sadece kendi payını satabileceği unutulmamalı; süreç mutlaka alanında uzman hukukçular veya güvenilir kurumlar eşliğinde yürütülmelidir.
