Riskli binası bulunan milyonlarca ev sahibini ilgilendiren kentsel dönüşüm düzenlemesi yürürlüğe girdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan ve Resmi Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelikle, karar alma süreçlerinden arsa payı satışına, ruhsat başvurularından imar hakkı aktarımına kadar birçok başlıkta önemli değişiklikler yapıldı. Düzenleme, özellikle uzlaşmazlık nedeniyle bekleyen projelerin hızlanmasını hedefliyor. Yeni kurallar, hem maliklerin haklarını hem de idarelerin yetkilerini netleştirdi.
Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 karar dönemi ile riskli binalarda süreç hızlandı
Yeni yönetmelikle birlikte kentsel dönüşüm uygulamalarında en dikkat çeken değişiklik, karar alma mekanizması oldu. Riskli alanlar ve riskli binaların bulunduğu parsellerde artık yapıların yıkılmış olması şartı aranmıyor. Yeniden bina yapılması, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı ya da arsa payı satışı gibi tüm işlemler, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk, yani yüzde 50+1 ile karara bağlanabilecek.
Bu düzenleme, özellikle yıllardır anlaşmazlık nedeniyle ilerleyemeyen dönüşüm projelerinin önünü açmayı amaçlıyor. Maliklerden yalnızca birinin talebiyle toplantı süreci başlatılabilecek.
Riskli bina kararları için toplantı ve tebligat süreci netleşti
Riskli bina bulunan parsellerde karar alınabilmesi için tüm paydaşlar toplantıya çağrılacak. Toplantının yeri ve zamanı; muhtarlık ilanı, bina girişi veya duyuru panosu aracılığıyla ilan edilecek. Ayrıca noter yoluyla bildirim yapılması da mümkün olacak.
Bu ilanların ardından, hisseleri oranında yüzde 50+1 çoğunlukla alınan kararlar hukuken geçerli sayılacak. Böylece sürecin şeffaf ve belgeli şekilde ilerlemesi sağlanacak.
Arsa payı satışı sürecinde karara katılmayan maliklere 15 gün süre
Yeni yönetmelik, arsa payı satışı konusunda da önemli kurallar getiriyor. Alınan karara katılmayan ya da anlaşma şartlarını kabul etmeyen paydaşlara, teklifler elektronik tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek.
Bildirimin ardından 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, rayiç bedelden düşük olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle satışa çıkarılacak. Satış önceliği diğer paydaşlara ait olacak.
Arsa payı satılmayan hisseleri kimler alabilecek?
Açık artırma sürecinde paydaşlar arsa paylarını satın almazsa, devreye kamu kurumları girecek. Satılamayan hisseleri;
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
TOKİ
İlgili belediyeler
satın alabilecek. Bu adım, dönüşüm projelerinin tamamen kilitlenmesini önlemeyi hedefliyor.
Ruhsat sürecinde yeni şart: Tebligat ve satış işlemleri belgelenmek zorunda
Kentsel dönüşümde ruhsat süreci de yeniden düzenlendi. Yeni kurallara göre inşaat ruhsatı alınabilmesi için, yüzde 50+1 çoğunlukla alınan kararın tüm maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinin belgelenmesi gerekiyor.
Ayrıca arsa payı satışı işlemlerinin başlatıldığına dair dosyanın yetkili idareye sunulması şart. İdare, satış dosyasını inceleyerek uygunluk yazısı verecek ve ruhsat süreci bu aşamadan sonra başlayacak.
Boş parsellerde oy birliği kuralı devam ediyor
Riskli bina bulunan parsellerle birleştirilmek istenen komşu boş parseller için ise daha sıkı bir uygulama sürüyor. Yönetmeliğe göre riskli binalarda yüzde 50+1 yeterli olurken, sisteme dahil edilecek boş parsellerde oy birliği, yani yüzde 100 onay şartı aranacak.
Bu düzenleme, mülkiyet haklarının korunması amacıyla aynen muhafaza edildi.
İmar hakkı başka parsellere aktarılabilecek
Afet riski taşıyan ya da zemin yapısı nedeniyle yapılaşmaya kapalı parsellerde bulunan maliklere yönelik yeni bir hak tanındı. Bu parsellerdeki imar hakları, maliklerin tamamının onayıyla başka bir parsele aktarılabilecek.
Bu sayede riskli bölgelerde yaşayan vatandaşların, güvenli alanlarda yeni konutlara kavuşması mümkün hale gelecek.
Tapu harçlarında oransal muafiyet uygulaması getirildi
Vergi ve harç muafiyetlerine ilişkin kurallar da netleştirildi. Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle birleştirilmesi veya imar hakkının başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harcı ve diğer muafiyetler pay oranına göre hesaplanarak uygulanacak.
Bu uygulama, hak sahipleri arasında adil bir mali dağılım sağlamayı amaçlıyor.
