Ev ve arsa satışından elde edilen kazançlar için vergi beyanı süreci 1 Mart itibarıyla başlıyor. Son 5 yıl içinde satılan gayrimenkullerden doğan değer artış kazancı, gelir vergisi kapsamında beyan edilmek zorunda. Süreyi kaçıran mükellefler için hem gecikme faizi hem de cezai yaptırımlar gündeme geliyor. Özellikle konut ve arsa satışlarında 5 yıllık sürenin nasıl hesaplandığı büyük önem taşıyor.
Ev ve Arsa Satışında 5 Yıl Kuralı ve Değer Artış Kazancı Vergisi
Gerçek kişiler tarafından satın alınan konut, arsa ve benzeri taşınmazların edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç, değer artışı geliri olarak vergilendiriliyor. Bu kapsam, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde düzenleniyor.
Beş yıllık süre takvim günü esasına göre hesaplanıyor. Gayrimenkulün tapuda edinildiği tarih başlangıç kabul ediliyor. Sürenin dolmasının ardından yapılan satışlarda ise gelir vergisi yükümlülüğü ortadan kalkıyor. Ancak süre dolmadan gerçekleşen satışlarda elde edilen kazanç için beyanname verilmesi gerekiyor.
Örneğin 5 milyon TL’ye alınan bir evin 8 milyon TL’ye satılması halinde ortaya çıkan kazanç üzerinden vergi hesaplanıyor. Süresinde beyan edilmeyen kazançlarda hem faiz hem de vergi ziyaı cezası uygulanabiliyor.
Beyanname Süreci 1 Mart’ta Başlıyor: Kimler Vergi Beyanı Verecek?
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan rehbere göre, son 5 yıl içinde konut veya arsa satışı yapan ve satıştan kazanç elde eden gerçek kişiler beyanname vermekle yükümlü. Beyan süreci her yıl 1 Mart itibarıyla başlıyor.
Satıştan elde edilen kazanç, belirlenen istisna tutarı düşüldükten sonra vergilendiriliyor. İstisna sınırının üzerinde kalan kısım için gelir vergisi tarifesine göre hesaplama yapılıyor. Mükelleflerin, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farkı doğrudan kazanç olarak kabul etmemesi gerekiyor. Hesaplamada Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artışı da dikkate alınıyor.
Örneğin, 15 Aralık 2024’te 6 milyon TL’ye alınan bir gayrimenkulün 6 Kasım 2025’te 9 milyon TL’ye satılması halinde, 5 yıllık süre dolmadığı için elde edilen kazanç vergiye tabi tutuluyor. Aynı şekilde 2023 Aralık ayında 5 milyon TL’ye alınan bir evin 2025 Ağustos’ta 8 milyon TL’ye satılması durumunda da değer artışı kazancı doğuyor.
Vergi Hesaplamasında Edinim Tarihi ve Yİ-ÜFE Detayı
Değer artış kazancı vergisi hesaplanırken iki temel unsur öne çıkıyor: edinim tarihi ve elden çıkarma tarihi. Bu tarihler arasındaki süre, vergi yükümlülüğünün doğup doğmadığını belirliyor.
Kazanç hesaplanırken alış bedeli, Yİ-ÜFE oranında artırılarak güncelleniyor. Böylece enflasyon etkisi düşülmüş oluyor. Güncellenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden istisna tutarı düşülerek vergilendirilecek kazanç belirleniyor.
Yanlış hesaplama yapılması, eksik beyan riskini artırıyor. Bu nedenle mükelleflerin, satış öncesinde uzman görüşü alması ve Gelir İdaresi’nin yayımladığı rehberi dikkatle incelemesi öneriliyor.
Hangi Gayrimenkuller Kapsamda? Arsa, Konut, Kooperatif ve Kentsel Dönüşüm
Vergi yükümlülüğü yalnızca klasik konut satışlarıyla sınırlı değil. Arazi, bina, arsa, maden suları ve tapuya tescil edilen hakların elden çıkarılması da değer artış kazancı kapsamında değerlendiriliyor.
Trampa, takas, kamulaştırma, devletleştirme veya bir ticaret şirketine sermaye olarak konulması da elden çıkarma sayılıyor ve vergi doğurabiliyor. Arsa üzerine inşa edilen evlerde tapuda cins tahsisi yapılan tarih esas alınıyor. Kooperatiften edinilen konutlarda ise fiili kullanım tarihi dikkate alınıyor.
Kentsel dönüşüm projeleri de bu kapsamda yer alıyor. Dönüşüm sonrası elde edilen konutun 5 yıl içinde satılması halinde gelir vergisi yükümlülüğü oluşabiliyor.
Kimler Muaf? Miras Yoluyla Edinilen Gayrimenkuller
Miras yoluyla edinilen ev ve arsalar, değer artış kazancı vergisi kapsamına girmiyor. Bu tür edinimlerde 5 yıl şartı uygulanmıyor. Dolayısıyla miras kalan bir taşınmazın satışı halinde gelir vergisi doğmuyor.
Ancak bağış yoluyla edinimlerde ve satın alma işlemlerinde durum farklılık gösterebiliyor. Bu nedenle edinim şekli, vergi yükümlülüğünün belirlenmesinde kritik rol oynuyor.
Süreyi Kaçıranları Bekleyen Cezai Yaptırımlar
Beyanname verilmemesi ya da eksik beyan durumunda vergi ziyaı cezası uygulanıyor. Ayrıca gecikme faizi de hesaplanarak toplam borca ekleniyor. Özellikle yüksek tutarlı satışlarda ortaya çıkan vergi miktarı ciddi seviyelere ulaşabiliyor.
Örnek bir hesaplamada, 5 milyon TL’ye alınan bir evin 8 milyon TL’ye satılması halinde yaklaşık 38 bin TL vergi doğabiliyor. Süresinde beyan edilmemesi durumunda bu tutara faiz ve ceza ekleniyor.
Uzmanlar, son 5 yıl içinde ev veya arsa satışı yapanların edinim tarihlerini kontrol etmesi ve 1 Mart’ta başlayan beyan sürecini kaçırmaması gerektiğini vurguluyor.
