Gayrimenkul sektöründe yaşanan fiyat değişimleri, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkları yargı boyutuna taşımaya devam etmektedir. Taşınmazın yeni döneme ait kira bedeli konusunda uzlaşmaya varamayan taraflar, yasal haklarını aramak üzere yargı yollarına başvurmaktadır. Bu süreçte mülk sahipleri ve kiracılar için en kritik hukuki mekanizmalardan biri olarak kira tespit davası öne çıkmaktadır. Yeni dönem kira fiyatının yasal mevzuat ve piyasa koşulları çerçevesinde yeniden belirlenmesini sağlayan bu dava süreci, belirli usul kurallarına ve yasal şartlara tabidir.
Kira Tespit Davası Nedir ve Dava Dilekçesi İle Nasıl Açılır?
Mevcut kira sözleşmesinde yer alan bedelin güncel ekonomik koşulların veya emsal emlak değerlerinin altında ya da üstünde kalması durumunda, yeni dönem kira bedelinin yargı yoluyla tespiti istenebilmektedir. Kira tespit davası, taşınmazın yer aldığı bölgedeki güncel kira değerlerini yansıtmak ve taraflar arasındaki dengesizliği gidermek amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. Davanın resmi olarak başlatılabilmesi için hazırlanan kapsamlı bir dava dilekçesi ile yetkili yargı makamına başvuru yapılması gerekmektedir.
Dava dilekçesi hazırlanırken hukuki dayanakların ve somut delillerin eksiksiz şekilde dosyaya eklenmesi büyük önem taşımaktadır. Dilekçeye taşınmaza ait tapu bilgileri, taraflar arasında imzalanmış olan mevcut kira sözleşmesi ve taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira bedellerini gösteren belgeler ilave edilmektedir. Hazırlanan bu evraklar, mahkemenin inceleme sürecini hızlandırmakta ve bilirkişi incelemelerine temel oluşturmaktadır.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı ve Sulh Hukuk Mahkemesi Görevi Nedir?
Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve tarafların uzlaşmasını sağlamak amacıyla yasal düzenlemeler getirilmiştir. Bu kapsamda kira tespit davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk bürosuna başvuru yapmak yasal bir dava şartı olarak uygulanmaktadır. Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların bir anlaşmaya varamaması ve son tutanağın düzenlenmesi halinde resmi dava süreci başlatılabilmektedir.
Arabuluculuk aşamasının olumsuz sonuçlanmasının ardından davanın açılacağı görevli ve yetkili yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi bünyesinde açılmaktadır. Yetkili mahkemeye sunulan dava dilekçesi ve arabuluculuk anlaşmazlık tutanağı ile birlikte yargılama süreci resmen işlemeye başlamaktadır.
Hâkim İlk 5 Yıl İçin Kira Artış Oranını Yüzde Kaç Belirler ve TÜFE Oranı Sınırı Nedir?
Yargılama aşamasında hâkimin yeni kira bedelini belirlerken uygulayacağı kriterler, kira sözleşmesinin süresine göre farklılık göstermektedir. Sözleşme süresi ilk 5 yıl içerisinde olan kiralamalarda hâkimin uygulayabileceği artış oranı yasal sınırlarla kesin olarak çizilmiştir. İlk 5 yıllık dönemde hâkim, bir önceki rekor veya güncel dönemdeki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde bir artış oranı belirlemek zorundadır.
Bu yasal sınırlama, ilk 5 yıl boyunca kiracıyı fahiş fiyat artışlarına karşı koruma amacı taşımaktadır. Bölgedeki rayiç bedeller çok yüksek seviyelere ulaşmış olsa dahi, 5 yılı doldurmayan sözleşmelerde hâkim yasal TÜFE ortalamasının üzerinde bir kira bedeli tayin edememektedir. Böylece ilk 5 yıllık dilimde TÜFE oranı tavan sınır olarak esas alınmaktadır.
5 Yılı Aşan Sözleşmelerde Hâkim Emsal Bedel ve Hakkaniyet İndirimini Nasıl Uygular?
Kira sözleşmesinin süresi 5 yılı tamamladığında veya 5 yıldan uzun süreli bir sözleşme söz konusu olduğunda, hâkimin değerlendirme kriterleri genişlemektedir. 5 yılı aşan durumlarda TÜFE üst sınırı tek başına belirleyici olmaktan çıkmakta, hâkim taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkelerini göz önünde bulundurarak yeni bir kira fiyatı takdir etmektedir.
Mahkeme bu süreçte uzman bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın bulunduğu konumda keşif yaptırmaktadır. Bölgedeki emsal rayiç bedeller tespit edildikten sonra, mevcut kiracının eski kiracı olma durumu dikkate alınarak hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır. Yargıtay yerleşik içtihatları doğrultusunda belirlenen piyasa rayiç bedeli üzerinden yapılan bu hakkaniyet indirimi ile hem mülk sahibinin mağduriyeti önlenmekte hem de kiracının hakları koruma altına alınmaktadır.
