KONUT KREDİSİ DİLEMMASI
Bu durum ekonomi için klasik bir gösterge olmasa gerek. Fakat müteahhit firmaların bir talep sorunu yaşadığına işaret ettiğinden olumsuzluk olarak ele alınıyor. Parantez açarak şunu söylemek gerekir; girdi ucuzken genel olarak stok üretmiş olmak iyidir. Buna mukabil stok kabul edilen konutların likit bir stok yapısı olmadığını belirtmek lazımdır. Büyük bir sosyal konut talebi karşısında lüks konut üretmek stok sayılmayabilir.
Gene de finansman sorununun stok artışına katkısı göz ardı edilemez. En temel problem üreticinin ürününün finansmanını üçüncü taraflardan bekliyor olmasıdır. Müteahhitler ürününü, finansıyla beraber modellemelidir. Proje fizibiliteleri finansmanı ile beraber çalışılmalıdır. Müteahhidin ürettiği bankanın finanse ettiği klasik modelin sonuna gelinmiştir.
Bu anlamda otomotiv üreticilerinin ürünlerinin uzun zamandır otofinansmanını yapması gayrimenkul üreticilerine önemli bir model teklifidir.
Ürettiği ürünün finansmanını üçüncü taraflardan beklemek yani müteahhidin kaderini bankalara bağlaması izah edilebilir bir mantık taşımamaktadır. Geleceği olmayan bir iş modelidir.
Bankalar açısından ele alındığında da ironik bir durum ortaya çıkmaktadır. Bankalar konut kredisi talebinin oran toleransını bilmektedir. Mevcut oranlarla talebin düşük olacağı açıktır. Bunun yanında konut satışıyla konut kredisi üretimi arasındaki güçlü ilişkiyi de bilmektedirler. Doğal olarak konut satışında yavaşlamanın konut fiyatlarını olumsuz etkileyeceğini de öngörebilmektedirler. Konut fiyatında düşüş bankalar açısından teminatların içinin boşalması demektir. Zayıflayan teminat artan sermaye gereği demektir. (VDMK tartışmalarında bankaların konut kredilerini portföylerinde taşımak üzere ürettiklerini göz ardı etmemek önemlidir. VDMK karşıtı düşünce düşük risk ağırlığı yanında ihraçlara uygulanacak zorunlu karşılık oranlarını da hesaba katmalıdır.) Yani kredi üretmeyerek bankalar kendi bacağına sıkmaktadır. Bankalar bir hevesle tüketimin finansmanına girmişlerdir ama onlara bu ikilemi yaşatmak da kötüdür. Aynı zamanda yüzde 20’ye varan kredi payıyla gayrimenkul sektörüne kullandırdığı kredileri de konut kredisi ile beslenmediğinden risk altındadır. Ziraat Bankası’nın kendi müteahhit müşterisine özel konut kredi oranı sunması bu açılardan değerlendirilmelidir. Sistemin diğer bankalarının kamu bankalarından kendi kucaklarındaki riski çıkarmasını beklemeleri hayalciliktir. Her banka kendi müteahhit müşterisi lehine bu adımı atmalıdır.
Aslında inşaat sektörü ürettiği gayrimenkulün otofinansmanını yapsa bankalardaki 200 milyar TL’ye varan konut finansmanı hacmi ileri dönemde daralacak ve bu kaynaklar sektörlerin finansmanı için rezerv oluşturacaktır. Bu anlamda tüketimin finansmanı bir tür dışlama etkisi oluşturmaktadır.
Artık otofinansman modelleri inşaat sektörünün temel argümanı olarak ele alınmalı ve buna ilişkin düzenleme ihtiyaçları da karşılanmalıdır. Özellikle azalan muşaraka gibi faizsiz finans modelleri bu bakımdan elverişli araçlar olarak ele alınabilir.
