Değerli Konut Vergisi 2025’te devam ediyor

Değerli Konut Vergisi 2025'te de karşımızda. 2025 Yılı Değerli Konut Vergisi Hesabında Kullanılacak Olan Konut Değerlerinin Alt ve Üst Sınırları bu sene de açıklandı. İlk olarak ülke ve vergi gündemine 2019 yılında 7194 sayılı kanunla giren Değerli Konut Vergisinde 2024 yılına ilişkin beyanname verme son tarihi 20 Şubat 2025'tir. 

Hatırlayalım... 07.12.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Kanun ile, Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen ilave maddeler ile “Değerli Konut Vergisi” adı altında lüks konutlara ilişkin yeni bir servet vergisi getirilmişti. Değerli Konut Vergisinin yürürlüğe girmesiyle birlikte, verginin mükellefler tarafından yargıya taşındığını ve Anayasa Mahkemesinin 18.05.2023, E.2020/11 ve E.2020/42 sayılı kararlarıyla kanunun Anayasaya aykırı olmadığına dair karar bulunduğunun altını çizeyim. 2021 yılından başlayan bu Değerli Konut Vergisi, her yıl verginin konusuna giren konutlar için mükellefler 20 Şubat'ta kanunda belirlenen Değerli Konut Vergisi Beyannamesini vermek ve ilk taksiti beyanname verilen Şubat ayı ve ikinci taksiti de Ağustos'ta iki eşit taksit olmak üzere ilgili vergiyi ödemekle yükümlü. Her sene, Şubat aylarının en çok tartışma konusu ve dava konusu olan aynı zamanda merak konusu da olan Değerli Konut Vergisi ve detaylarına bu yazımda bir göz atalım... 

Değerli Konut Vergisinin kapsamına kimler giriyor? 

Öncelikle, Değerli Konut Vergisi'nin kapsamına girmek istiyorsanız, Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri belli tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazların Değerli Konut Vergisinin konusuna girdiğini, belirtilen taşınmazlara sahip olunması durumunda Değerli Konut Vergisi mükellefiyeti doğabileceğini belirtelim. 86 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanununu Genel Tebliği ile Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesinde yer alan tutar ile 44 . maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının tespiti yapılarak, 2024 yılı değerli konut vergisi uygulamasına ilişkin açıklamalarda bulunulmuştur. Bu açıklamalar kapsamında, 42. maddede yer alan ve 2024 yılında 12.880.000 TL olarak uygulanan tutar, Hazine ve Maliye Bakanlığınca yeniden değerleme oranının yarısı olan %21,965 (%43,93/2) oranı dikkate alınmak suretiyle artırılmış ve 2025 yılı için 15.709.000 TL olarak hesaplanmıştır. Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca belirlenen bina vergi değeri 2025 yılı için 15.709.000 TL üzerinde olanların Değerli Konut Vergisine tabi olduğunun altını çizelim. 

Değerli Konut Vergisinin mükellefi 

Değerli Konut Vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmazı malik gibi tasarruf edenlerdir. Mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar. Bina vergi değerinin, Emlak Vergisi Kanununun 42’nci maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı 2025 yılı için 15.709.000 TL'yi aşması durumunda, bu halin gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlayacaktır. Bu noktayı özetleyecek olursak; bina vergi değeri 2024 yılında 12.880.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmaz sahipleri değerli konut vergisinin mükellefi olmaktadır, bu durumda da 2025 yılında değerli konut vergisini beyan edip ödemekle yükümlüdür. 

Değerli Konut Vergisi mükellefiyeti; 

-Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesinde belirtilen tutarı aştığı tarihi, 

-Emlak Vergisi Kanunu’nun 33. maddesinde belirtilen yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, -Muafiyetin sukut ettiği tarihi, takip eden yıldan itibaren başlar. Belirtmiş olduğumuz, 2024 vergi değeri 12.880.000 TL’yi aşan konutların malikleri, bu konutların intifa hakkı sahipleri, bu konutları malik gibi tasarruf edenleri için 2024 yılında Değerli Konut Vergisinin başladığını ve mükellefiyetin doğmuş olduğunu hatırlatalım. 

Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kimler verecek? 

Mesken nitelikli binaların sahipleri, varsa intifa hakkı sahipleri, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler bu verginin mükellefidir. Bu nedenle, kişi veya kurum olması, ister yurt içinde isterse yurt dışında ikamet ediyor olması bu durumu değiştirmemektedir. Bir binaya malik olanların veya malik gibi tasarruf edenlerin beyanname vermesi gerekmektedir. Değerli Konut Vergisinden muaf olanlar 

-Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır. 

-Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanır. Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanır. 

- Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır. Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetten yararlanılması mümkün değildir. 

2025 yılı Değerli Konut Vergisi Tarifesi nasıl? 

Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca belirlenen bina vergi değeri 15.709.000 TL üzerinde olanlar Değerli Konut Vergisine tabidir. Emlak Vergisi Kanununa göre, Değerli Konut Vergisine tabi olacak meskenlerin alt sınır değeri ile bunlara uygulanacak vergi tarifesi her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak tespit edilmektedir. Bu açıklamalar kapsamında, 42. maddede yer alan ve 2024 yılında 12.880.000 TL olarak uygulanan tutar, Hazine ve Maliye Bakanlığınca yeniden değerleme oranının yarısı olan %21,965 (%43,93/2) oranı dikkate alınmak suretiyle artırılmış ve 2025 yılı için 15.709.000 TL olarak hesaplanmıştır. 2025 yılında Değerli Konut Vergisi için uygulanacak tarife tutarı aşağıdaki gibidir. 

15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 

15.709.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3) 

31.421.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 2

3.564.000 TL’si için 23.565 TL, fazlası için (Binde 6) 

31.421.000 TL’den fazla olanlar 

31.421.000 TL’si için 70.707 TL, fazlası için (Binde 10) 

Değerli Konut Vergisinde İtiraz ve Dava Yolu 

Değerli konut olduğu belirlenen gayrimenkullerin sahiplerine tebligat yapılır ve ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinde sayfasından (www.tkgm.gov.tr) ilan edilir. Bir bedel belirlenmediği zaman ise gayrimenkulün sınırlarında bulunduğu belediyenin belirleyeceği rayiç bedel esas alınır. Gayrimenkul sahiplerinin, ilgili müdürlük tarafından belirlenen bedele 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunur. İtirazlar da 15 gün içerisinde sonuçlanır.  Bu süre içerisinde itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmazın değeri kesinleşerek değerli konut vergisine tabi tutulur. İtiraz süresinin geçirilmemesi önemli.. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yapılan bu itirazı kabul etmez ise veya kabul etse bile itiraz üzerine tespit edilen yeni değerin yine de yüksek olduğu düşünülüyor ise, artık bu bir idari işlem olduğu için idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebileceğini belirtelim. 

Değerli Konut Vergisinin beyanı nereye ödenecek? 

Değerli konut vergisinin mükellefi iseniz, Değerli Konut Vergisi Beyannamesini mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi eklemek suretiyle, 20 Şubat 2025 gün sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine vermek zorunluluğunuz bulunuyor. Mükelleflerin beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi aynı zamanda 3568 sayılı Kanun uyarınca Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebilecekleri ve beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek olan bina vergi değerini gösteren belgenin, beyannamenin verilmesini takip eden 15 gün içerisinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine de verilebileceğini hatırlatalım..